Mag ik bedrijfsunits bouwen op mijn kavel?

Bedrijfsunits ontwikkelen | Van ontwerp tot vergunning

Bedrijfsunits zijn een populaire ontwikkeling: een rij compacte units met een eigen entree, overheaddeur en parkeerplek verhuurt of verkoopt vaak goed. Of het op jouw kavel mag, hangt af van wat het omgevingsplan toestaat: welke bedrijvigheid is toegestaan, waar mag je bouwen en hoeveel. Wij toetsen de kavel, maken het ontwerp en de tekeningen en regelen de vergunning erbij, zodat je weet hoeveel units er passen voordat je een opzet doorrekent.

Dat laatste is precies waar het misgaat. Op papier passen er altijd meer units dan in werkelijkheid, omdat parkeren, manoeuvreerruimte voor een vrachtwagen en waterberging ruimte kosten die je niet aan units kunt geven. Bovendien is een verzameling losse units met verschillende huurders iets anders dan een pand voor jezelf: de gemeente kijkt naar de verkeersaantrekkende werking en naar de soort bedrijven die erin komt. Past dat niet in het plan, dan loopt het via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan.

Wat bepaalt hoeveel bedrijfsunits er passen?

Ook een unitontwikkeling valt uiteen in twee toetsen: de ruimtelijke toets aan het omgevingsplan van de gemeente en de technische toets aan de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Beide moeten kloppen voordat je kunt bouwen; hoe die aanvraag verloopt, lees je in het artikel over de omgevingsvergunning.

Ruimtelijk zijn dit de bepalende punten:

• Toegestane functie en soort bedrijvigheid. Omgevingsplannen werken meestal met categorieën bedrijvigheid, waarbij zwaardere activiteiten alleen verder van woningen zijn toegestaan. Welke categorie op jouw kavel mag, verschilt per locatie en bepaalt welke huurders je erin mag zetten.
• Bouwvlak, bebouwingspercentage en hoogte. Deze bepalen waar en hoeveel je mag bouwen; bestaande bebouwing telt mee.
• Parkeren, laden en lossen. Gemeenten hanteren eigen parkeernormen en vragen doorgaans een oplossing op eigen terrein, inclusief draaicirkels voor bestelbussen en vrachtverkeer.
• Water. Een groot dakoppervlak met verharding eromheen levert veel hemelwater op. Welke eisen aan berging en afvoer gelden, verschilt per gemeente en per waterschap.
• Ontsluiting. Een nieuwe of drukkere in- en uitrit kan een aparte beoordeling vragen.

De gemeente beoordeelt of je plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij een ontwikkeling met meerdere units gaat dat verder dan alleen je eigen kavel: verkeer, geluid en de aansluiting op de omgeving tellen mee. Daarom vraagt zo'n plan vaker dan een enkel bedrijfsgebouw om een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan. Voor een vergunning geldt als hoofdregel de reguliere procedure van acht weken, eenmalig verlengbaar met zes weken. Een planwijziging duurt langer: het ontwerp gaat ongeveer zes weken ter inzage, daarna volgt een raadsbesluit en loopt beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Let ook op de milieukant. Voor bepaalde bedrijfsactiviteiten gelden landelijke regels uit het Besluit activiteiten leefomgeving, soms met een melding. Bij verhuur weet je vooraf niet precies wie er komt, dus leg in je aanvraag en in je huurcontracten vast welke activiteiten zijn toegestaan. En omdat dit nieuwbouw is: bedrijfsgebouwen tot twee bouwlagen vallen vaak in de laagste risicoklasse van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Het technische deel gaat dan via een bouwmelding met een onafhankelijke kwaliteitsborger in plaats van via een vergunning. Dat is geen vrijstelling, maar een andere, lichtere route.

Waar unitontwikkelingen op vastlopen

De meest voorkomende fout is de kavel volplannen. Een opzet met tien units haalt het niet als er geen ruimte overblijft om te parkeren, te keren en water te bergen. Reken daarom van buiten naar binnen: eerst de ontsluiting, de parkeerplaatsen en de manoeuvreerruimte, dan pas het aantal units. Dat levert bijna altijd een lager aantal op dan de eerste schets, en het voorkomt dat je een grondprijs betaalt op een programma dat niet vergunbaar is.

Verder zien we: units verhuren aan een bedrijf met een zwaardere activiteit dan de kavel toestaat, waarna de gemeente kan handhaven en jij als eigenaar aan zet bent. Waterberging die pas na het ontwerp wordt bedacht, terwijl er een deel van het terrein voor nodig is. Brandveiligheid tussen de units die niet is uitgewerkt, terwijl elke unit een eigen gebruiker heeft. En een aanvraag die uitgaat van fasering, zonder dat de eerste fase op zichzelf werkt qua ontsluiting en parkeren. Dat leidt tot extra vragen en een langere doorlooptijd.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij zoeken uit welke functie, welke soort bedrijvigheid, welk bouwvlak en welk bebouwingspercentage voor jouw kavel gelden, en maken een terreinopzet waarin parkeren, laden en lossen, manoeuvreerruimte en waterberging al zijn meegenomen. Zo weet je hoeveel units er echt passen. Wij maken het ontwerp en een 3D- of BIM-model, tekenen de bestaande en de nieuwe situatie en werken de units uit inclusief de brandscheidingen tussen de verschillende gebruikers. Waar nodig verzorgen wij de parkeerbalans en de ruimtelijke onderbouwing bij een afwijking. Wij bereiden het vooroverleg of de omgevingstafel voor, dienen in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente tot het besluit er ligt.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Heb je een kavel en denk je aan bedrijfsunits? In een kennismaking van een half uur vertelt Michel welke route bij zo'n ontwikkeling hoort, wat er naast het bouwvlak nog meespeelt en hoe het traject verloopt. Hoeveel units er op jouw kavel passen, rekenen wij uit in de eerste stap van de opdracht. Ons kantoor staat in Barneveld, onze projecten liggen door het hele land. Binnen twee werkdagen hoor je van ons.

Mag ik de units los verkopen aan verschillende eigenaren?

Dat kan door het gebouw kadastraal te splitsen in appartementsrechten, waarna er een Vereniging van Eigenaars ontstaat voor het gemeenschappelijke deel. Dat is een privaatrechtelijk traject naast de vergunning. Houd er rekening mee dat je in de splitsingsakte en de huurregels vastlegt welke bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan op de kavel.

Mag ik in een bedrijfsunit een showroom of webshop beginnen?

Dat hangt af van wat het omgevingsplan op die locatie toestaat. Detailhandel is vaak beperkt op een bedrijventerrein, juist om winkels in het centrum te houden. Opslag en afhaal kunnen soms wel, publieksgerichte verkoop niet. Laat dit vooraf checken, want het bepaalt aan wie je mag verhuren.

Kan ik in een bedrijfsunit wonen of een bedrijfswoning bouwen?

Wonen is op een bedrijfskavel meestal niet toegestaan. Een bedrijfswoning kan alleen als het omgevingsplan die uitdrukkelijk toestaat, en dan gelden er voorwaarden. Wil je toch wonen toevoegen, dan is dat een functiewijziging met een eigen beoordeling, waarin ook de bedrijven om je heen worden meegewogen.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.