Bouwen op of naast een dijk | Van ontwerp tot vergunning
Je wilt bouwen of verbouwen op een perceel dat aan een dijk, kade of watergang grenst. Dat kan vaak, maar het loopt anders dan elders: naast de omgevingsvergunning van de gemeente heb je meestal ook toestemming van het waterschap nodig. Dat is een apart bevoegd gezag met een eigen toetsingskader, gericht op de veiligheid van de waterkering. Wij laten beide sporen parallel lopen en regelen de vergunning erbij, zodat je niet halverwege ontdekt dat je plan bij het waterschap niet door de beugel kan.
Daar zit ook de meest gemaakte fout. Mensen gaan ervan uit dat een verleende omgevingsvergunning automatisch betekent dat het waterschap akkoord is. Dat is niet zo: dit zijn twee losse besluiten met eigen regels, ook al kun je beide via het Omgevingsloket indienen. Wie eerst de gemeente doorloopt en pas daarna bij het waterschap aanklopt, moet niet zelden het ontwerp aanpassen, met een tweede ronde bij de gemeente tot gevolg.
Wat vraagt het waterschap naast de omgevingsvergunning?
Zoals bij elk bouwplan wordt er eerst geknipt: een technische toets volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), en een ruimtelijke toets, de omgevingsplanactiviteit, tegen het omgevingsplan van de gemeente. Die gemeentelijke beoordeling gaat ook hier over de vraag of er sprake blijft van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daar komt bij een dijk of watergang een derde spoor bij.
Voor werkzaamheden in, op of nabij een waterstaatswerk is vaak een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit nodig, in de praktijk nog steeds de watervergunning genoemd. Soms volstaat een melding, soms is er niets nodig. Dat hangt af van de aard en de plek van je activiteit. Denk aan bouwen binnen de zone van een dijk, het dempen van een sloot, werk aan een duiker of brug, of een grondwateronttrekking. De regels stonden vroeger in de keur van het waterschap en staan nu in de waterschapsverordening, die per waterschap verschilt.
Waterschappen werken daarbij met zones rond een kering of watergang:
- De kering zelf en het gebied direct daaromheen, waar de bescherming het strengst is en bouwen meestal niet of alleen onder strikte voorwaarden kan.
- Een beschermingszone daarnaast, waar bouwen vaak wel kan maar aan eisen is gebonden, bijvoorbeeld over fundering, gewicht, kabels en leidingen, of de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud.
- Daarbuiten gelden doorgaans de gewone regels. Hoe breed die zones zijn en waar de grens precies ligt, verschilt per waterschap en staat op de legger en in de waterschapsverordening.
Wie het bevoegd gezag is, hangt af van het type water. Voor regionale watergangen, dijken en kaden is dat het waterschap. Voor werk nabij provinciale wegen, viaducten of vaarwegen is dat de provincie. Voor de grote rivieren, de meren en de Noordzee is dat het Rijk. Voor buitendijkse grond geldt een eigen afweging: die ligt buiten de bescherming van de primaire waterkering en heeft dus een eigen overstromingsrisico. Zowel de gemeente als de beheerder wil zien hoe je daarmee omgaat, bijvoorbeeld via de vloerpeilen, de constructie en de plek van de installaties. Wat er in jouw geval geldt, verschilt per locatie en per beheerder en zoeken wij uit. De vergunningcheck in het Omgevingsloket geeft een eerste beeld van de toestemmingen die voor jouw locatie spelen en van het bevoegd gezag. Het is een hulpmiddel en geen besluit; bij een kering of watergang controleren wij de uitkomst altijd bij het waterschap zelf.
Waar loopt bouwen bij een dijk in de praktijk op vast?
De duurste fout is het waterschap te laat betrekken. Een fundering die dieper gaat dan de kering toestaat, een kelder in de beschermingszone, een aanbouw die de onderhoudsstrook blokkeert: dat zijn ontwerpkeuzes die je aan het begin makkelijk anders maakt en aan het eind niet meer. Wie het ontwerp al bij de gemeente heeft liggen, betaalt de aanpassing twee keer.
Verder wordt de ligging vaak verkeerd ingeschat. De zichtbare voet van de dijk is niet de grens van de zone; die staat op de legger van het waterschap en loopt soms verder je perceel op dan je zou denken. Ook een gedempte of overkluisde sloot telt nog steeds mee. Let daarnaast op het bouwen zelf: bouwverkeer, kraanopstelling en materiaalopslag op of langs een kering zijn vaak apart geregeld. En bij buitendijkse percelen speelt de verzekerbaarheid en de financiering mee; die vragen komen bij verkoop terug, dus leg vast wat je aan hoogwaterbestendige maatregelen hebt getroffen.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij zoeken eerst uit welke zones er op jouw perceel liggen en welk waterschap of welke beheerder het bevoegd gezag is, naast wat het omgevingsplan van de gemeente toestaat. Wij meten de locatie in, bouwen een 3D- of BIM-model en maken de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, met de dijkzones, peilen en de fundering erin verwerkt. Wij stemmen het ontwerp vroeg af met het waterschap, zodat fundering, kelder en bouwplaatsinrichting meteen kloppen, en stellen de ruimtelijke onderbouwing op die de gemeente vraagt, met de hoogwatersituatie erin verwerkt. Na het vooroverleg met de gemeente dienen wij beide aanvragen in via het Omgevingsloket en beantwoorden wij de vragen van beide overheden.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Ligt je bouwplan dicht bij een waterkering? Dan heb je met twee overheden te maken en dat vraagt om planning. In een half uur legt Michel uit hoe die twee sporen normaal naast elkaar lopen en wat het traject inhoudt. Wat de zones op jouw locatie precies betekenen, zoeken wij uit in de eerste stap van de opdracht. Je hoort binnen twee werkdagen van ons.