Wij regelen de vergunning voor je aanbouw | Van ontwerp tot vergunning
De keuken uitbouwen, een serre aan de woonkamer of een halve meter extra bij de eetkamer: het is het meest gevraagde verbouwplan van Nederland. Vaak mag het inderdaad zonder vergunning, want voor de achterkant van je woning bestaat een landelijke regeling die redelijk ruim is. Maar die regeling rekent met je oorspronkelijke huis, niet met het huis zoals het er nu staat, en dat pakt bij een woning die al eens is uitgebouwd anders uit dan mensen denken. Wij rekenen je vergunningvrije ruimte uit en regelen de vergunning als je die nodig hebt, zodat je vooraf weet wat er kan.
Het venijn zit in de hoogte. Vlak tegen je huis aan mag een uitbouw hoger zijn dan verderop in de tuin, en juist die maat wordt in schetsen van aannemers regelmatig overschreden met een schuine kap of een dikke dakopbouw. Ook telt alles mee wat er al staat aan schuren en eerdere aanbouwen. Wat er landelijk zonder vergunning mag, staat in ons artikel over vergunningvrij bouwen; hieronder vertalen we het naar een aanbouw of uitbouw.
Uitbouwen zonder vergunning: wat mag er precies?
Een aanbouw of uitbouw heet in de regels een bijbehorend bouwwerk. Je plan wordt op twee losse punten beoordeeld: het technische deel, dat over constructie en veiligheid gaat volgens de landelijke regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), en het ruimtelijke deel, dat gaat over de vraag of dit bouwwerk op deze plek past volgens het omgevingsplan. Pas als allebei vrij is, kun je zonder vergunning bouwen.
Voor het ruimtelijke deel draait alles om twee begrippen. Het achtererfgebied is het erf achter de lijn die 1 meter achter je voorgevel loopt, doorgetrokken naar de zijkanten van je perceel. Het bebouwingsgebied is dat achtererfgebied plus de grond onder je huis, maar zonder de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw. Oorspronkelijk betekent hier: zoals de woning ooit is opgeleverd. Heeft de vorige eigenaar al een serre aangebouwd, dan telt die grond juist mee in je bebouwingsgebied en gaat de oppervlakte ervan er later weer af. Hoe groot je bebouwingsgebied is, bepaalt hoeveel je mag bijbouwen:
- tot en met 100 vierkante meter bebouwingsgebied: maximaal de helft daarvan;
- tussen 100 en 300 vierkante meter: 50 vierkante meter, plus 20 procent van het deel boven de 100;
- boven 300 vierkante meter: 90 vierkante meter, plus 10 procent van het deel boven de 300, met 150 vierkante meter als absolute bovengrens;
- alles wat er al staat aan aanbouwen, garages, schuren en overkappingen gaat van die uitkomst af;
- het bouwwerk staat meer dan 1 meter vanaf openbaar toegankelijk gebied, zoals een stoep, een pad of een parkeerplaats; staat het dichterbij, dan val je buiten de regeling;
De hoogte hangt af van de afstand tot je oorspronkelijke huis. Binnen 4 meter daarvan mag de uitbouw niet hoger worden dan 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping; in de praktijk kun je dus tot net boven die verdiepingsvloer doorbouwen. Verderop in de tuin, op meer dan 4 meter, is de basismaat 3 meter, met een aanvullende regeling voor een kap die per situatie anders uitpakt. Boven de 5 meter is niets meer vergunningvrij. En je mag er niet zelfstandig in wonen: een uitbouw is een uitbreiding van je woning, geen tweede woning, en boven de begane grond mag er geen verblijfsruimte in zitten.
Past je plan hier niet in, dan is het geen nee, maar een andere route. Dan vraag je een omgevingsvergunning aan voor een omgevingsplanactiviteit: past het binnen de afwijkingsmogelijkheden van het omgevingsplan, dan gaat het binnenplans, en anders via een buitenplanse route met een ruimtelijke onderbouwing. Meestal geldt daarbij de reguliere procedure van acht weken, die eenmalig met zes weken kan worden verlengd.
Vijf dingen die bij een aanbouw vaak fout gaan
De grootste valkuil is rekenen met het huidige huis in plaats van met het oorspronkelijke. Bij een woning die al eens is uitgebouwd, is een deel van je vergunningvrije ruimte al opgemaakt, terwijl de bewoners denken dat ze nog volop kunnen. Bijna net zo vaak zien we de hoogte misgaan: een plat dak van 30 centimeter boven de verdiepingsvloer haalt het net, maar met de gewenste isolatiedikte of een lichtstraat erbovenop ineens niet meer.
Bij een hoekwoning speelt nog iets anders. Grenst je zijtuin aan de straat, dan is dat stuk juridisch geen achtererfgebied maar voorerfgebied, met veel minder ruimte. Wie daar de aanbouw doortrekt, bouwt ongemerkt vergunningplichtig. Denk verder aan de fundering en aan de bestaande muur waar je doorheen breekt: vergunningvrij betekent niet regelvrij, want de constructieve eisen blijven gewoon gelden. En houd rekening met later. Bij verkoop wordt gevraagd of de aanbouw legaal is; een uitbouw die net te groot of te hoog is gebouwd, komt dan alsnog boven tafel.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij zoeken eerst op wat het oorspronkelijke hoofdgebouw was, bepalen je achtererfgebied en rekenen je bebouwingsgebied en de resterende vierkante meters uit, inclusief wat er al aan schuren en eerdere aanbouwen staat. Daarna meten wij de woning in en bouwen we een 3D- of BIM-model, waaruit de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie rollen: plattegronden, gevels en doorsneden met de hoogtes ten opzichte van de verdiepingsvloer. Blijkt een vergunning nodig, dan stellen wij de onderbouwing op, leggen we het plan waar dat helpt eerst voor in een conceptverzoek of vooroverleg, dienen we de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden we de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Loop je rond met een plan voor een uitbouw en weet je niet waar je moet beginnen? In een kennismaking van een half uur, telefonisch of bij ons op kantoor in Barneveld, vertelt Michel hoe zo'n traject loopt en of wij de juiste partij zijn. Het narekenen van de vergunningvrije ruimte op jouw perceel is echt uitzoekwerk en daarmee de eerste stap van de opdracht. Binnen twee werkdagen heb je antwoord.