Mag ik een bedrijfspand ombouwen naar woningen?

Transformatie naar woningen | Wij regelen de vergunning

Je hebt een bedrijfspand dat leegstaat, te groot is geworden of als woningen meer opbrengt dan als bedrijfsruimte. De eerste vraag is dan niet of het bouwkundig kan, maar of wonen op die plek is toegestaan. Meestal is dat niet zo: het omgevingsplan wijst de locatie aan voor bedrijvigheid, en een woonfunctie past daar niet vanzelf in. Wij toetsen je plan aan het omgevingsplan, maken het ontwerp en regelen de vergunning erbij, zodat je vroeg weet waar je aan toe bent.

In de praktijk loopt een transformatie zelden vast op het ontwerp en bijna altijd op de omgeving. Een woning is een gevoelige functie: zodra je er een toevoegt, weegt de gemeente af of bewoners hier aanvaardbaar kunnen wonen en of de bedrijven ernaast hun werk kunnen blijven doen. Past wonen niet in het plan, dan loopt de toestemming via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit die je met onderzoek moet onderbouwen. Wie dat pas na de aankoop uitzoekt, ontdekt laat dat het aantal woningen waarop de rekensom is gebaseerd niet haalbaar is.

Wanneer mag je wonen toevoegen op een bedrijfslocatie?

Sinds de Omgevingswet wordt je plan in twee losse vragen geknipt. De ruimtelijke vraag is of wonen hier past volgens het omgevingsplan van de gemeente. De technische vraag is of het gebouw veilig en goed genoeg wordt gebouwd volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Bij transformatie spelen ze allebei, en ze worden apart beoordeeld.

Ruimtelijk zijn er vier routes:

• Het past al. Sommige gemeenten hebben in het omgevingsplan gemengde functies of wonen-boven-werken opgenomen. Dan kun je direct aanvragen.
• Binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Het plan kent zelf een afwijkingsmogelijkheid met eigen voorwaarden. Je vraagt vergunning aan binnen de spelregels die er al staan; zie het artikel over de binnenplanse afwijking.
• Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wonen is in strijd met het plan en wordt met een individuele vergunning toch mogelijk gemaakt, zonder dat het omgevingsplan wijzigt.
• Wijziging van het omgevingsplan. Nodig als een BOPA niet volstaat, bijvoorbeeld bij een plan dat nog niet concreet genoeg is of als er ook regels buiten je eigen kavel moeten veranderen. Dat traject kent een ontwerp dat ongeveer zes weken ter inzage gaat, een raadsbesluit en beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor een vergunning geldt als hoofdregel de reguliere procedure van acht weken, eenmalig te verlengen met zes weken. Dat geldt ook voor een BOPA. Een gemeente kan in bepaalde gevallen de uitgebreide procedure van zes maanden toepassen; of dat hier speelt, verschilt per gemeente.

Inhoudelijk toetst de gemeente of je plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij het toevoegen van woningen gaat het dan om geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit en mobiliteit, waaronder parkeren. Vanaf twaalf woningen is meestal ook een onderbouwing van de woningbehoefte nodig. Of daarnaast bodem-, stikstof- of bezonningsonderzoek wordt gevraagd, verschilt per situatie en per gemeente.

Bouwtechnisch is er goed nieuws: voor transformatie geldt het verbouwregime, niet het zwaardere nieuwbouwregime. Uitgangspunt is het rechtens verkregen niveau, oftewel het gebouw mag door de verbouwing niet slechter worden dan het al was, en nieuwe onderdelen halen minimaal het niveau voor bestaande bouw. Ontbreekt een voorziening die een woning wel nodig heeft, dan voeg je die toe. Dat maakt ombouwen vaak haalbaarder dan slopen en opnieuw bouwen, maar het vraagt wel een onderbouwing per bouwdeel.

Waar transformatieplannen in de praktijk op stuklopen

De grootste valkuil zit naast je pand. Een nieuwe woning houdt de gewone bescherming tegen de milieueffecten van omliggende bedrijven. Voeg je woningen toe naast een bedrijf dat geluid maakt of vroeg laadt en lost, dan kan dat bedrijf daardoor in zijn bedrijfsvoering worden beperkt. Die buurman heeft er belang bij om te reageren, en de gemeente moet dat belang meewegen. Precies daarom valt het aantal woningen in een eerste rekensom vaak hoger uit dan wat uiteindelijk vergunbaar blijkt.

Andere klassiekers: kopen zonder voorbehoud van vergunning, waardoor je risico op het pand ligt terwijl de route nog open is. Onderzoek te laat laten doen, terwijl bijvoorbeeld geluid bepaalt hoe je gevel en plattegrond eruitzien, zodat het ontwerp opnieuw moet. Parkeren dat niet op eigen terrein past en pas bij de toets naar boven komt. En achteraf gaan wonen zonder toestemming: dat is strijdig gebruik, waarop de gemeente kan handhaven en waar een koper of financier later alsnog over valt.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij beginnen met een check van het omgevingsplan op jouw adres en bepalen welke route reëel is: direct aanvragen, een binnenplanse omgevingsplanactiviteit, een BOPA of een planwijziging. Wij meten het pand in en bouwen een 3D- of BIM-model, maken de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie en werken de woningplattegronden uit tot een aantal dat ook echt te onderbouwen is. Wij stellen de ruimtelijke onderbouwing op, brengen de omliggende bedrijven en de benodigde onderzoeken in beeld en verzorgen de parkeerbalans. Wij bereiden het conceptverzoek of de omgevingstafel voor en voeren dat overleg, dienen de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente tot het besluit er ligt.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Heb je een bedrijfspand waar je woningen in ziet? In een kennismaking van een half uur vertelt Michel welke route bij zo'n transformatie hoort, wat de bedrijven in de omgeving daarin betekenen en hoe een traject is opgebouwd. Of het op jouw locatie haalbaar is, blijkt pas uit het omgevingsplan en de omgeving zelf; dat is de eerste stap van de opdracht. Binnen twee werkdagen hoor je van ons.

Kan ik het pand kopen voordat de gemeente heeft ingestemd?

Dat kan, maar leg dan een voorbehoud van vergunning in de koopovereenkomst vast. Zolang de route niet is verkend, weet je niet hoeveel woningen haalbaar zijn en of de bedrijven in de omgeving een probleem vormen. Wij beginnen met de check op het omgevingsplan, zodat je die afweging kunt maken voordat je je vastlegt.

Moet ik de omgeving betrekken bij mijn plan?

Bij een plan dat afwijkt van het omgevingsplan vragen gemeenten vaak of je de buurt en de omliggende bedrijven hebt geïnformeerd. Hoe zwaar dat weegt en in welke vorm het moet, verschilt per gemeente. In de praktijk helpt het altijd: een buurman die je plan kent voordat het ter inzage ligt, reageert doorgaans rustiger.

Mag ik een deel bedrijf houden en een deel wonen?

Vaak is dat juist de slimste opzet, zeker als het omgevingsplan een gemengde functie toestaat of een deel van het gebouw op de begane grond in gebruik blijft. Je moet dan wel aantonen dat het bedrijfsdeel en de woningen naast elkaar kunnen bestaan, onder meer op geluid, entree, parkeren en brandveiligheid.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.