Wij regelen je dakkapel bij de gemeente | Van ontwerp tot vergunning
Je wilt meer ruimte en licht op zolder, en de een zegt dat een dakkapel gewoon mag terwijl de ander het over een vergunning heeft. Allebei kan kloppen, want het hangt af van het dakvlak waarin de dakkapel komt. Zit hij aan de achterkant en blijf je binnen de landelijke maten, dan mag het meestal zonder vergunning. Komt hij aan de voorkant of aan de kant van de straat, dan is er bijna altijd toestemming van de gemeente nodig. Wij tekenen de dakkapel en regelen de vergunning erbij, zodat je niet zelf hoeft uit te zoeken in welk hokje jouw dak valt.
In de praktijk gaat het mis op de details. De maten worden gemeten vanaf de dakvoet en de nok, niet vanaf de vloer van je zolder, en een halve meter verschil is genoeg om buiten de regeling te vallen. Daar komt bij dat je plan sinds de Omgevingswet op twee losse punten wordt beoordeeld: de techniek en de plek. In ons artikel over vergunningvrij bouwen leggen we dat verschil in het algemeen uit, hieronder passen we het toe op de dakkapel.
Wanneer mag een dakkapel zonder vergunning?
Sinds de Omgevingswet wordt een bouwplan in twee losse vragen geknipt. De eerste is technisch: is het veilig en goed gebouwd, volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De tweede is ruimtelijk: past dit bouwwerk op deze plek, volgens het omgevingsplan van de gemeente. Beide moeten vrij zijn wil je zonder vergunning kunnen bouwen. Bij een dakkapel is het technische deel gunstig: op een bestaand bouwwerk dat legaal is gebouwd en gebruikt, is het plaatsen van een dakkapel voor dat technische deel vergunningvrij. Het draait dus vrijwel altijd om de tweede vraag.
Komt de dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet aan openbaar toegankelijk gebied grenst, dan geldt een landelijke regeling die overal hetzelfde is, ongeacht wat je gemeente verder vindt. De dakkapel is dan vergunningvrij als hij aan al deze punten voldoet:
- de dakkapel heeft zelf een plat dak;
- gemeten vanaf de voet van de dakkapel is hij niet hoger dan 1,75 meter;
- de onderkant zit meer dan 0,5 meter en minder dan 1 meter boven de dakvoet;
- de bovenkant blijft meer dan 0,5 meter onder de nok;
- aan beide kanten blijft meer dan 0,5 meter van het dakvlak vrij.
Komt de dakkapel in het voordakvlak of in een dakvlak aan de kant van openbaar toegankelijk gebied, dan gelden dezelfde maten, met een extra voorwaarde erbij: het gebied of het gebouw moet in het tijdelijke deel van het omgevingsplan zijn aangewezen als welstandsvrij. Dat is lang niet overal zo. Daardoor is een dakkapel aan de voorkant in de praktijk meestal vergunningplichtig en wordt hij ook getoetst op zijn uiterlijk, waarover je meer leest bij welstand en je bouwplan. De route is dan een omgevingsplanactiviteit: de aanvraag gaat via het Omgevingsloket en de gemeente beslist.
Twee uitzonderingen zijn belangrijk. Is je woning een monument, gemeentelijk, provinciaal of rijks, dan valt een dakkapel buiten de vergunningvrije lijst en blijft alleen gewoon onderhoud vrij; wat er dan wel kan, lees je bij het verbouwen van een monument. In een beschermd stads- of dorpsgezicht is de vrije ruimte ook kleiner en gaat het vooral om wat aan de achterkant en uit het zicht vanaf de weg ligt. En heeft je woning een plat dak, dan gaat het niet om een dakkapel maar om een dakopbouw; wat daarvoor geldt, verschilt per situatie en zoeken wij voor je uit.
Waar dakkapelplannen in de praktijk op stuklopen
De meeste plannen sneuvelen op meetwerk. De hoogte van 1,75 meter wordt gemeten vanaf de voet van de dakkapel en niet vanaf de zoldervloer, en de afstand tot de nok wordt langs het dakvlak bepaald. Bij een flauw dak of een lage nok blijft er dan minder over dan de folder van de leverancier suggereert. Een tweede misverstand: veel mensen gaan ervan uit dat de zijkant van een hoekwoning ook achterkant is. Grenst dat dakvlak aan de straat of aan ander openbaar toegankelijk gebied, dan valt het onder het strengere regime.
Verder zien we dat mensen zich spiegelen aan de buren. Dat een rijtje vol dakkapellen staat, betekent niet dat de jouwe automatisch mag; die zijn misschien vergund, misschien ouder dan de huidige regels. Woon je in een appartement, dan heb je naast de gemeente ook de vereniging van eigenaars nodig, omdat het dak gemeenschappelijk is. En wat achteraf pijn doet: bij verkoop of taxatie wordt gevraagd of de dakkapel legaal is geplaatst. Ontbreekt een vergunning die er wel had moeten zijn, dan wordt dat op het slechtst denkbare moment een probleem.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij meten je dak op en leggen het vast in een 3D- of BIM-model, zodat de dakvoet, de nok en het beschikbare dakvlak echt kloppen en niet op een schatting berusten. Daarna toetsen wij de dakkapel aan de landelijke maten en aan het omgevingsplan van jouw gemeente, en zeggen we of je binnen de vergunningvrije regeling valt of niet. Valt hij erbuiten, dan maken wij de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, inclusief gevelaanzichten en doorsnede met maatvoering, en onderbouwen we het uiterlijk richting welstand. Wij leggen het plan waar nodig eerst voor in een conceptverzoek of vooroverleg, dienen de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Twijfel je of jouw dakkapel vergunningvrij is? Plan een kennismaking van een half uur met Michel. Je vertelt wat je van plan bent, hij zegt je welke route bij zo'n plan hoort, wat het traject inhoudt en waar je aan begint. Wil je daarna zekerheid over jouw dak op jouw adres, dan doen wij de vergunningcheck; dat is de eerste stap van de opdracht. Je hoort binnen twee werkdagen van ons.