Een dakterras dat de gemeente goedkeurt | Van ontwerp tot vergunning
Een plat dak boven de uitbouw of een dakvlak op de bovenste verdieping ziet er uit als gratis buitenruimte, zeker in een stad of een dorpskern waar de tuin klein is. Toch is een dakterras juridisch iets anders dan een dakraam of een dakkapel. Die twee staan op de landelijke lijst van dingen die je zonder vergunning mag plaatsen, een dakterras niet. In vrijwel alle gevallen vraag je dus een omgevingsvergunning aan, omdat je het dak anders gaat gebruiken dan het omgevingsplan voorziet. Wij ontwerpen het dakterras en bouwen de onderbouwing waarmee de gemeente ja kan zeggen.
Dat betekent niet dat het niet kan. Het betekent dat het staat of valt met hoe je het plan brengt. Bij een dakterras kijkt de gemeente naar drie dingen tegelijk: wat de buren aan inkijk krijgen, hoe de afscheiding en de toegang eruitzien vanaf de straat, en of de constructie het gewicht van mensen, meubels en een hekwerk aankan. Op die drie punten winnen of verliezen dakterrasplannen het.
Welke route geldt er voor een dakterras?
Elk bouwplan wordt sinds de Omgevingswet in twee losse vragen geknipt. De technische vraag gaat over veiligheid en constructie, volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De ruimtelijke vraag is of het op deze plek past, en die beantwoordt de gemeente met haar omgevingsplan. Bij een dakterras is die tweede vraag bijna altijd de beslissende: je verandert de functie van een dak in buitenruimte, en dat is een omgevingsplanactiviteit.
Er zijn dan grofweg drie routes:
- het omgevingsplan laat dit gebruik van het dak op deze plek gewoon toe; dan heb je voor de ruimtelijke kant geen vergunning nodig en blijft alleen de bouwtechnische kant over;
- het omgevingsplan kent zelf een vergunningplicht of een afwijkingsmogelijkheid met eigen voorwaarden; dan gaat het binnenplans en toetst de gemeente je plan aan die voorwaarden;
- het omgevingsplan laat het niet toe; dan loopt het via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij je onderbouwt waarom het hier toch verantwoord is. Ook daarvoor geldt in de regel de reguliere procedure van acht weken, eenmalig met zes weken te verlengen.
Inhoudelijk draait de beoordeling om privacy en inkijk. Een terras op hoogte kijkt uit over tuinen en slaapkamerramen van de buren, en dat weegt de gemeente mee in haar afweging. In de praktijk zijn dat de punten waarop een ontwerp wordt aangepast: het terras kleiner maken, verder van de erfgrens leggen, of een dichte of hoge afscheiding aan de zijkanten opnemen die het zicht op het buurperceel wegneemt. Daarnaast geldt tussen buren onderling het burenrecht, los van de vergunning; wat daarin precies is toegestaan aan uitzicht over andermans perceel, verschilt per situatie.
Het tweede punt is het uiterlijk. Een hekwerk, een borstwering of een opbouw met een toegangsdeur is vanaf de straat vaak goed te zien en verandert de bovenkant van het gebouw. De gemeente toetst dat aan de regels voor het uiterlijk van bouwwerken, waarover je meer leest bij welstand en je bouwplan. Vraag je de toegang via een dakraam of een luik in een schuin dak, dan kan dat deel wel binnen de landelijke maten voor dakramen vallen, maar het terras zelf blijft de beslissende activiteit.
Blijft over de techniek. Je bestaande dak is berekend op sneeuw en wind, niet vanzelf op mensen, plantenbakken en een hekwerk. Daarbij spelen ook de afscheidingshoogte, de waterdichtheid van de dakopbouw en, als het terras in een gebouw met meer woningen ligt, de vluchtroute. Dit is verbouw en valt daarmee niet onder de bouwmelding met kwaliteitsborger uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb); die geldt voorlopig alleen voor nieuwbouw. Een vergunningplichtige verbouwing loopt dus via de gewone aanvraag bij de gemeente, via het Omgevingsloket.
Waarom dakterrassen sneuvelen op inkijk en constructie
De meeste dakterrassen stranden op de buren. Een plan dat op tekening logisch oogt, geeft in werkelijkheid zicht op twee achtertuinen en een slaapkamerraam, en dat komt tijdens de beoordeling of in een bezwaar altijd naar boven. Wie het gesprek met de buren pas voert nadat de aanvraag is ingediend, staat op achterstand; wie vooraf laat zien waar de afscheiding komt en wat je vanaf het terras wel en niet ziet, haalt de scherpte eruit.
Het tweede struikelblok is de constructie. Een dak van een uitbouw of een garage is vaak licht uitgevoerd, en pas bij de berekening blijkt dat er extra balken, een andere opbouw of zelfs een nieuwe draagconstructie nodig is. Dat verandert het budget behoorlijk, dus die berekening wil je vroeg hebben en niet als laatste. Woon je in een appartement, dan heb je naast de gemeente ook de vereniging van eigenaars nodig, want het dak is gemeenschappelijk eigendom. En een terras dat er zonder vergunning ligt, komt bij verkoop, taxatie of een verbouwing van de buren alsnog aan het licht.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij zoeken uit wat het omgevingsplan op jouw adres over het gebruik van daken en over bouwhoogte zegt, en bepalen welke route kansrijk is. Daarna meten wij de woning in en maken we een 3D- of BIM-model, waarmee we precies laten zien wat je vanaf het terras ziet en wat de buren van jou zien; die beelden zijn vaak het sterkste onderdeel van de aanvraag. Wij tekenen de bestaande en de nieuwe situatie, ontwerpen de afscheiding en de toegang zo dat ze bij het gebouw passen, laten de constructie doorrekenen en stellen de onderbouwing op. Vervolgens leggen wij het plan voor in een conceptverzoek of vooroverleg, dienen we het in via het Omgevingsloket en voeren we het overleg met de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Speelt er een dakterras in je hoofd, maar weet je niet of dat realistisch is? Plan een half uur met Michel. Hij vertelt welke route bij zo'n aanvraag hoort, wat de gemeente meeweegt en hoe het traject er ongeveer uitziet. Of jouw dak en jouw omgevingsplan het toelaten, zoeken wij uit als eerste stap van de opdracht; dat is echt werk. Binnen twee werkdagen krijg je antwoord van ons.