Mag ik een mantelzorgwoning bij mijn huis plaatsen?

Wij regelen de mantelzorgwoning | Van ontwerp tot vergunning

Je ouder wordt hulpbehoevend, of je kind heeft blijvend zorg nodig, en samen op één erf wonen is de meest praktische oplossing. Dat mag vaker dan mensen denken: voor mantelzorg bestaat een uitzondering op de hoofdregel dat je in een bijgebouw geen zelfstandige woonruimte mag maken. Wij toetsen de plek en de maten aan het omgevingsplan, ontwerpen de woning en regelen de vergunning als die nodig is. Dat kan een aanbouw aan je woning zijn, een verbouwde garage of schuur, of een losse, verplaatsbare unit achter het huis.

Wat het lastig maakt, is dat vergunningvrij hier niet regelvrij betekent. De vrijstelling hangt aan de mantelzorgbehoefte, aan de plek op het erf en aan een reeks maten die per perceel anders uitpakt: wat bij je buren kon, hoeft bij jou niet te kunnen. En de bouwtechnische eisen blijven onverkort gelden, want er komt iemand wonen. Hoe die twee sporen samenlopen, staat in ons artikel over vergunningvrij bouwen.

Wanneer mag een mantelzorgwoning zonder vergunning?

Onder de Omgevingswet wordt je plan op twee punten getoetst: technisch, volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, en ruimtelijk, volgens het omgevingsplan van de gemeente. Voor mantelzorg staat de ruimtelijke uitzondering in de bruidsschat, het pakket landelijke regels dat bij de invoering in het tijdelijke deel van elk omgevingsplan is gezet.

De kern daarvan: je mag je woning uitbreiden of een bijbehorend bouwwerk bouwen of verbouwen ten behoeve van mantelzorg, en daar mag ook in gewoond worden. Dat is de uitzondering op de regel dat een bijgebouw geen zelfstandige woonruimte mag zijn. Daarbij geldt:

• het bouwwerk staat in het achtererfgebied, dus achter de lijn die op een meter achter de voorgevel loopt;
• de oppervlaktestaffel voor bijbehorende bouwwerken telt: tot honderd vierkante meter bebouwingsgebied mag de helft bebouwd worden, daarboven vijftig vierkante meter plus twintig procent van het meerdere tot driehonderd vierkante meter, en daarboven negentig vierkante meter plus tien procent, met een absoluut maximum van honderdvijftig vierkante meter;
• bestaande bijgebouwen tellen mee en gaan van dat maximum af;
• het bouwwerk staat meer dan 1 meter vanaf openbaar toegankelijk gebied, zoals een stoep, een pad of een parkeerplaats; staat het dichterbij, dan val je buiten de regeling;
• binnen vier meter van het hoofdgebouw mag het bouwwerk niet hoger zijn dan dertig centimeter boven de vloer van de eerste verdieping; verder weg geldt drie meter, met vijf meter als absoluut maximum;
• buiten de bebouwde kom komt daar bij dat het bouwwerk geheel of in delen verplaatsbaar moet zijn en niet groter dan honderd vierkante meter.

Mantelzorg is in de regelgeving omschreven als intensieve zorg of ondersteuning die niet beroepsmatig wordt gegeven, door iemand uit de directe omgeving, voortkomend uit de sociale relatie. In de praktijk vraagt een gemeente doorgaans om een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of Wmo-consulent. De tijdelijkheid staat centraal: de vrijstelling is gekoppeld aan het bestaan van de mantelzorgbehoefte. Wat er precies moet gebeuren als die behoefte eindigt, verschilt per situatie en per gemeente.

Past het plan niet binnen deze kaders, bijvoorbeeld door de plek, de maat of de vorm, dan vraag je een omgevingsvergunning aan via het Omgevingsloket. Let ook op de aangekondigde verruiming: de Wet versterking regie volkshuisvesting is als wet al in werking, maar de nieuwe regeling voor vergunningvrije familiewoningen op eigen erf gaat naar verwachting pas in op 1 januari 2027. De precieze maten en voorwaarden zijn nog niet gepubliceerd; tot die datum gelden de regels hierboven. Daarin vervalt voor eerstegraads familieleden de eis van een mantelzorgrelatie. De precieze maten en voorwaarden daarvan zijn nog niet gepubliceerd; tot die datum gelden de regels hierboven.

Waar mantelzorgplannen in de praktijk misgaan

De meest voorkomende misrekening zit in de oppervlakte. Mensen rekenen met de hele tuin, terwijl alleen het bebouwingsgebied telt en bestaande schuurtjes, overkappingen en aanbouwen daar al vanaf gaan. Wie dat pas na het ontwerp uitrekent, moet vaak terug naar de tekentafel. De tweede is de plek: bij een hoekperceel ligt een deel van de zijtuin juridisch in het voorerfgebied, en daar mag deze woning niet staan.

Verder zien we regelmatig dat de mantelzorgverklaring pas aan het eind wordt geregeld, terwijl die de hele grondslag van de vrijstelling is. Zonder onderbouwde zorgbehoefte beoordeelt de gemeente het plan als een tweede zelfstandige woning, en dat is een veel zwaardere route. Denk ook vooruit: een unit die volledig is vastgezet en niet meer te verplaatsen is, past buiten de bebouwde kom niet binnen de regeling. En let op de aansluitingen. Riolering, water en elektra lopen meestal via de bestaande woning, en dat heeft gevolgen voor de vraag of het geheel als één huishouden wordt gezien.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij bepalen eerst waar op jouw perceel het achtererfgebied precies begint en hoe groot het bebouwingsgebied is, en rekenen de oppervlaktestaffel uit met de bestaande bijgebouwen erin verwerkt. Zo weet je vooraf hoeveel er kan zonder vergunning. Wij meten de bestaande situatie in, maken een 3D- of BIM-model en tekenen het erf, de bestaande bebouwing en de nieuwe mantelzorgwoning uit. Wij ontwerpen de woning zo dat die voldoet aan de bouwtechnische eisen voor wonen, en helpen je bij het onderbouwen van de zorgbehoefte richting de gemeente. Is een vergunning nodig, dan verzorgen wij het conceptverzoek of vooroverleg, de indiening via het Omgevingsloket en het contact met de gemeente.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Speelt er mantelzorg in je gezin en denk je aan een woning bij huis? In een kennismaking van een half uur legt Michel uit welke route hierbij hoort, wat er aan onderbouwing nodig is en hoe het traject loopt. Narekenen wat er op jouw erf vergunningvrij kan, vraagt om het omgevingsplan en de maten ter plaatse; dat is de eerste stap van de opdracht. Antwoord volgt binnen twee werkdagen.

Heb ik een mantelzorgverklaring nodig?

In de praktijk vraagt de gemeente doorgaans om een verklaring waaruit blijkt dat er intensieve zorg nodig is, bijvoorbeeld van een huisarts, wijkverpleegkundige of een Wmo-consulent. Die verklaring is de basis onder de vrijstelling. Regel hem vroeg in het traject, want zonder onderbouwde zorgbehoefte valt het plan onder de gewone regels voor een extra woning.

Wat gebeurt er als de mantelzorg stopt?

De vrijstelling is gekoppeld aan het bestaan van de mantelzorgbehoefte, dus die tijdelijkheid hoort bij de regeling. Wat er daarna precies moet gebeuren met de unit of de verbouwde ruimte, verschilt per situatie en per gemeente. Bespreek dit vooraf, zodat je weet waar je aan begint en het later geen verrassing wordt.

Mag ik een kant-en-klare mantelzorgunit kopen en neerzetten?

Dat kan, maar de unit moet net zo goed binnen de maten en op de juiste plek op het erf passen, en moet voldoen aan de bouwtechnische eisen voor wonen. Buiten de bebouwde kom geldt bovendien dat het bouwwerk verplaatsbaar moet zijn en niet groter dan honderd vierkante meter. Check dat voordat je bestelt.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.