Een tuinhuis dat mag blijven staan | Van ontwerp tot vergunning
Een blokhut voor de fietsen, een werkplaats achter in de tuin of een tuinkamer met een terrasdeur: voor de meeste van deze plannen bestaat landelijk ruimte om zonder vergunning te bouwen. Twee dingen bepalen of je daarbinnen valt: de hoogte en het gebruik. Een tuinhuis dat verderop in de tuin staat, mag in de basis 3 meter hoog worden, en het moet iets zijn wat bij je woning hoort en geen zelfstandige woonruimte. Wij toetsen je tuinhuis vooraf aan de regels en regelen de vergunning als die nodig blijkt, zodat je niet achteraf hoeft af te breken.
Wat het lastig maakt, is dat catalogusmodellen zelden op jouw perceel zijn afgestemd. Een populair model met een zadeldak zit met de nok al snel boven de basismaat, en de vierkante meters van je oude schuur tellen gewoon mee. Ook het gebruik verandert de beoordeling: een berging is iets anders dan een logeerhuisje. In ons overzicht van vergunningvrij bouwen staat het algemene kader; hieronder gaat het specifiek over een schuur of tuinhuis.
Hoe hoog en hoe groot mag een tuinhuis zijn?
Een schuur of tuinhuis heet in de regels een bijbehorend bouwwerk. Net als bij elk bouwplan kent je plan twee losse toetsen: is het technisch vergunningvrij volgens de landelijke regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), en is het ruimtelijk vergunningvrij volgens het omgevingsplan van je gemeente. Voor dat ruimtelijke deel moet het tuinhuis in het achtererfgebied staan: het erf achter de lijn die 1 meter achter je voorgevel loopt en die naar de zijkanten van je perceel wordt doorgetrokken.
Bij een tuinhuis is de hoogte meestal het scherpst. Zet je het op meer dan 4 meter afstand van je woning, wat bij een vrijstaand tuinhuis bijna altijd zo is, dan is 3 meter de basismaat. Er bestaat daarnaast een aanvullende regeling die onder voorwaarden een kap toestaat, maar die is bewerkelijk en pakt per situatie anders uit. Boven de 5 meter is hoe dan ook niets meer vergunningvrij. Bouw je de schuur juist tegen het huis aan, binnen 4 meter, dan geldt een andere maat, gekoppeld aan de vloer van je eerste verdieping.
Daarnaast is er een maximum aan vierkante meters. Dat wordt berekend over het bebouwingsgebied: je achtererfgebied plus de grond onder je huis, zonder de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.
- is dat gebied 100 vierkante meter of kleiner, dan mag de helft ervan bebouwd zijn;
- ligt het tussen 100 en 300 vierkante meter, dan mag je 50 vierkante meter bebouwen plus 20 procent van het meerdere;
- is het groter dan 300 vierkante meter, dan geldt 90 vierkante meter plus 10 procent van het meerdere, met 150 vierkante meter als plafond;
- bestaande schuren, garages, overkappingen en aanbouwen gaan van die uitkomst af;
- het bouwwerk staat meer dan 1 meter vanaf openbaar toegankelijk gebied, zoals een stoep, een pad of een parkeerplaats; staat het dichterbij, dan val je buiten de regeling;
Het gebruik is de tweede sleutel. Een tuinhuis mag horen bij je woning: berging, fietsenstalling, hobbyruimte, werkplek, tuinkamer. Wat niet mag, is er zelfstandig wonen of het als losse woning verhuren. Boven de begane grond mag er ook geen verblijfsruimte in zitten, dus een slaapzolder in een tuinhuis is een punt van aandacht. Voor mantelzorg bestaat een uitzondering, waarbij wonen in een bijgebouw onder voorwaarden wel kan. Per 1 januari 2027 komt daar naar verwachting een verruiming bij voor woonruimte voor eerstegraads familieleden, zoals ouders en kinderen, waarvoor geen mantelzorgrelatie meer nodig is. De precieze maten en voorwaarden zijn nog niet gepubliceerd; tot die datum gelden de regels hierboven.
Val je buiten dit kader, bijvoorbeeld met een hoger tuinhuis of meer vierkante meters, dan is het geen gesloten deur. Dan vraag je een omgevingsvergunning aan voor een omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente je plan op deze locatie beoordeelt. Wat er op jouw perceel gebruikelijk is toegestaan, verschilt per gemeente en per situatie; dat zoeken wij vooraf uit.
Waarom een tuinhuis achteraf toch een probleem wordt
De klassieke misser is de nok. Modellen uit de folder worden verkocht met een aantrekkelijk zadeldak, terwijl de basismaat verderop in de tuin 3 meter is. Vaak is er een oplossing met een lager dak of een andere plek op het perceel, maar dan moet je dat weten voordat het pakket geleverd is. Tweede struikelblok: de oude schuur die blijft staan. Die vierkante meters tellen mee, ook als je hem alleen nog voor de kliko gebruikt.
Ook het gebruik verandert onderweg. Een tuinhuis dat als berging wordt gebouwd en later dienstdoet als kantoor met klantbezoek, logeerverblijf of vakantieverhuur, valt niet meer onder dezelfde regels. Zodra er iemand slaapt of woont, kijkt de gemeente er anders naar. Hetzelfde geldt voor aansluitingen: water, riool en een badkamer maken van een berging al snel iets wat op een woning lijkt. En let op de grens met de buren, want een schuur die net over de erfgrens staat of waarvan het regenwater op het buurperceel afloopt, levert een burenconflict op waar geen vergunning tegen helpt.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij bepalen waar je achtererfgebied ligt, rekenen uit hoeveel vierkante meter je nog vrij mag bebouwen na aftrek van wat er al staat, en toetsen de gewenste hoogte en dakvorm aan de landelijke maten en aan het omgevingsplan. Past het, dan krijg je dat zwart op wit met een situatietekening, zodat je later kunt aantonen dat het klopte. Past het niet, dan ontwerpen wij een variant die wel binnen de regels valt, of maken we de aanvraag: opmeten, een 3D- of BIM-model, tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, een korte onderbouwing van de inpassing, waar nuttig een conceptverzoek of vooroverleg, en de indiening via het Omgevingsloket met de vragen van de gemeente erbij.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Sta je op het punt een tuinhuis te bestellen en twijfel je over de regels? Plan een kennismaking van een half uur met Michel. Hij vraagt wat je van plan bent en vertelt welke route bij zo'n bouwwerk hoort en wat er verder komt kijken. Het omgevingsplan lezen en de maten op jouw kavel narekenen is de eerste stap van de opdracht, niet van het gesprek. Je hoort binnen twee werkdagen van ons.