Tiny house: van locatiecheck tot verleende vergunning
Een tiny house zet je niet zomaar neer, ook niet op je eigen grond en ook niet als het op wielen staat. Zodra het langere tijd op één plek staat en is aangesloten op nutsvoorzieningen, wordt het doorgaans als bouwwerk gezien. En omdat je erin woont, gaat het bovendien om een woning. Daarmee liggen er twee vragen op tafel: mag er op deze plek een woning bij, en voldoet het huisje aan de bouwregels. Wij checken de locatie en regelen de vergunning erbij, van haalbaarheid tot indiening.
Het knelpunt zit bijna nooit in het huisje zelf, maar in de plek. Veel percelen kennen maar één woning, en in het buitengebied is het provinciale beleid vaak terughoudend met nieuwe woningen. Past een extra woning niet binnen het omgevingsplan, dan loopt het via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan. Sommige gemeenten hebben eigen tiny house-beleid met locatiecriteria en termijnen, andere beoordelen elk plan afzonderlijk.
Tijdelijk of permanent: wat is er mogelijk?
Voor de gemeente valt een tiny house uiteen in dezelfde twee toetsen als elk ander bouwplan: past het hier, het ruimtelijke deel via het omgevingsplan, en is het veilig en goed gebouwd, het technische deel via het Besluit bouwwerken leefomgeving. Beide moeten kloppen.
De plek. Staat in het omgevingsplan dat op jouw perceel een woning is toegestaan en past het tiny house binnen de bouwregels, dan kun je rechtstreeks aanvragen. Meestal is dat niet zo en gaat het om een extra woning op een perceel dat er al één heeft, of om een locatie zonder woonfunctie. Dan zijn er twee routes:
- Voor bepaalde tijd: een omgevingsvergunning die na een aantal jaren afloopt. Voor het bouwwerk zelf kent het Besluit bouwwerken leefomgeving een tijdelijk bouwwerk met een maximale termijn van vijftien jaar. Voor de ruimtelijke toestemming is geen wettelijke maximumtermijn vastgelegd, maar in de praktijk wordt vaak bij die vijftien jaar aangesloten. Wil je langer, dan moet het huisje voldoen aan de eisen voor een permanent bouwwerk. Na afloop vervalt de toestemming en moet het tiny house in beginsel weg, tenzij er inmiddels een permanente toestemming is.
- Permanent: een gewone ruimtelijke toestemming, binnenplans als het omgevingsplan een afwijkingsmogelijkheid kent en anders buitenplans of via een wijziging van het omgevingsplan, plus voldoen aan de gewone eisen voor een woonfunctie.
Het huisje. Een tiny house is nieuwbouw van een grondgebonden woning en valt daarmee in gevolgklasse 1, de laagste risicocategorie. Voor het bouwtechnische deel betekent dat geen vergunning maar een bouwmelding bij de gemeente, met een onafhankelijke kwaliteitsborger die tijdens de bouw meekijkt. Dat is geen vrijstelling: de melding en de kwaliteitsborger zijn verplicht.
Let op wat niet werkt: de regels voor vergunningvrij bouwen van bijgebouwen in het achtererfgebied. Daaronder mag je flink bouwen, maar in zo'n bijbehorend bouwwerk mag niet zelfstandig worden gewoond; het moet bij de woning horen. Een tiny house als tweede zelfstandige woning valt daar dus buiten. Gaat het om huisvesting van een familielid, dan gelden de aparte regels voor mantelzorg. Per 1 januari 2027 komt daar een categorie familiewoning bij waarvoor geen mantelzorgrelatie meer nodig is; tot die datum gelden de huidige regels.
Waar tiny house-plannen op stuklopen
De grootste valkuil is de aanname dat een tiny house op wielen geen bouwwerk is en dus geen vergunning nodig heeft. Staat het langdurig op één plek en is het aangesloten op water, riool of elektra, dan wordt het doorgaans wel als bouwwerk aangemerkt. Ook de gedachte dat je het gewoon in de achtertuin bij je eigen huis zet, strandt vaak: daar mag een bijgebouw staan, maar geen tweede zelfstandige woning.
Verder wordt de volgorde vaak omgedraaid. Mensen kopen of laten eerst een tiny house bouwen en zoeken daarna een plek. Omdat juist de locatie het knelpunt is, kun je dan met een huisje zitten dat nergens mag staan. Begin dus bij het perceel en pas daarna bij het ontwerp. Onderschat ook de aansluitingen, de ontsluiting en het parkeren niet: een woning heeft een adres, nutsaansluitingen en een aanrijroute nodig, en in het buitengebied is dat een reële kostenpost. En bij een vergunning voor bepaalde tijd is de einddatum echt een einddatum. Wie daar niet op plant, moet na afloop verplaatsen of verwijderen, of alsnog een permanente omgevingsvergunning zien te krijgen.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij beginnen bij de locatie. Wij zoeken uit wat het omgevingsplan op jouw perceel toestaat, of er gemeentelijk tiny house-beleid is en of provinciale regels in het buitengebied meespelen. Daarna bepalen wij samen de route: rechtstreeks aanvragen, een vergunning voor bepaalde tijd of een permanente toestemming. Wij meten het perceel in, maken een 3D/BIM-model en de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, met de inpassing, de erfinrichting, het parkeren en de aansluitingen, en schrijven de onderbouwing erbij. Waar dat helpt leggen wij het plan eerst voor met een conceptverzoek of vooroverleg, daarna dienen wij de aanvraag en de bouwmelding in via het Omgevingsloket en beantwoorden wij de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Heb je een plek op het oog voor een tiny house? Plan een kennismaking van een half uur met Michel, telefonisch of bij ons in Barneveld. Hij vertelt welke route bij zo'n woning hoort, wat een tijdelijke van een permanente vergunning onderscheidt en hoe het traject loopt. Of jouw locatie kans maakt, zoeken wij uit als eerste stap van de opdracht. Je hoort binnen twee werkdagen van ons.