Mag ik een woning bouwen in het buitengebied?

Een woning in het buitengebied | Van ontwerp tot vergunning

Je hebt een kavel op het oog, of grond in de familie, en je wilt daar bouwen. Het eerlijke antwoord: een nieuw woonrecht in het buitengebied krijg je zelden zomaar. Provincies willen verstening tegengaan en houden in hun omgevingsverordening vast aan een terughoudende lijn voor nieuwe woningen buiten de kern; gemeenten werken dat uit in hun omgevingsplan. Wij zoeken uit welke route bij jouw locatie past en regelen de vergunning erbij, in plaats van je een jaar te laten tekenen aan een plan dat niet vergunbaar is.

Wat het lastig maakt, is dat het niet op één regel stukloopt maar op een optelsom. De gemeente moet onderbouwen dat er ook met jouw woning erbij nog sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties: past het landschappelijk, komt het bedrijf van de buren niet in de knel, is de ontsluiting veilig, en zijn geluid, geur en natuur in orde. Kansrijke plannen beginnen daarom bijna nooit bij een lege plek, maar bij bestaande bebouwing of bij sloop die je ervoor teruggeeft.

Welke routes zijn er wel voor een woning buiten de kern?

Ook hier geldt de knip: een technische toets volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), en een ruimtelijke toets, de omgevingsplanactiviteit, die gaat over de vraag of een woning hier past. In het buitengebied is die tweede toets bepalend. Past wonen niet binnen de regels van het omgevingsplan, dan loopt het via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid als het plan die biedt, anders via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan.

De routes die in de praktijk het meeste kans maken:

• Functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing: een gestopt bedrijf, waarbij de schuur of stal een woonfunctie krijgt.
• Sloop in ruil voor een woning: je sloopt een aanzienlijk deel van de overtollige bedrijfsbebouwing en krijgt daarvoor ruimte voor een nieuwe woning. Hoeveel sloop daar tegenover staat, verschilt per provincie en gemeente.
• Splitsen van een bestaande boerderij: het hoofdgebouw wordt opgedeeld in twee of meer zelfstandige woningen. Ruimtelijk vraagt dat toestemming voor een extra woning; in gemeenten met een huisvestingsverordening geldt daarnaast een eigen vergunning voor het splitsen zelf.
• Herbouw of vervangende nieuwbouw op een bestaande woonlocatie: het woonrecht bestaat al, en de discussie gaat over positie, omvang en verschijningsvorm. Dit is meestal de kortste route, omdat er geen woning wordt toegevoegd.
• Een tijdelijke oplossing: een vergunning voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld voor een tiny house. Na afloop vervalt de toestemming en moet het bouwwerk in beginsel weg, tenzij er dan permanente toestemming is.

Wat deze routes gemeen hebben: je voegt niet zomaar een woning toe aan het landelijk gebied, maar je koppelt die aan bestaande bebouwing, aan een bestaand recht of aan sloop die je ervoor teruggeeft. Dat is ook de redenering waarmee de gemeente jouw plan moet kunnen verdedigen tegenover de provincie en tegenover de omgeving. Bij al deze routes hoort huiswerk. Landschappelijke inpassing is bijna altijd een voorwaarde: een erfinrichtingsplan met beplanting, erfgrenzen en de positie van de bebouwing, dat als voorschrift aan de vergunning wordt gehangen. Stikstof speelt zodra het plan mogelijk neerslag op een Natura 2000-gebied veroorzaakt; daarvoor wordt een berekening gevraagd. Verder zijn geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en verkeer en parkeren gebruikelijke onderdelen van de onderbouwing, en wordt bij een wijziging naar wonen vaak gekeken naar de bodem. Welke onderzoeken precies nodig zijn, verschilt per locatie en stelt de gemeente vast in het vooroverleg.

Waarom stranden plannen in het buitengebied?

De klassieke misrekening is de kavel die als bouwgrond wordt aangeboden terwijl er geen woonfunctie op ligt. Een makelaarstekst is geen omgevingsplan, en een kavelgrens op een verkooptekening zegt niets over een woonrecht. Controleer altijd wat er planologisch is toegestaan voordat je koopt of tekent, en leg een voorbehoud vast als dat nog onduidelijk is.

Verder zien we vaak dat de onderzoeken te laat komen. Als de stikstofberekening of het bodemonderzoek pas na indiening wordt gemaakt, ligt de aanvraag stil en loopt de termijn opnieuw. Ook onderschat: de buren. Een agrarisch bedrijf in de omgeving heeft geur- en geluidcontouren, en een nieuwe woning binnen die contouren beperkt dat bedrijf. Gemeenten zijn daar terecht voorzichtig mee, want dit is een veelvoorkomende reden voor weigering en voor bezwaar. Tot slot: bebouwing die ooit zonder vergunning is neergezet, telt niet mee als sloopoppervlak of als bestaand recht. Wie zijn compensatie op zulke meters baseert, komt halverwege bedrogen uit.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij beginnen met een haalbaarheidscheck van de locatie: wat staat er nu in het omgevingsplan, welke provinciale en gemeentelijke kaders gelden er, en welke route geeft in jouw geval de meeste kans. Wij meten de locatie en de bestaande bebouwing in, bouwen een 3D- of BIM-model en maken de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, inclusief sloop en het erfinrichtingsplan. Wij stellen de ruimtelijke onderbouwing op, zetten de benodigde onderzoeken uit en stemmen die af, en leggen het plan eerst via een conceptverzoek of vooroverleg met de gemeente voor. Daarna dienen wij de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden wij de vragen die de gemeente stelt.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Heb je een plan in het buitengebied en wil je weten hoe zoiets aangepakt wordt? Michel neemt in een half uur met je door welke routes daar bestaan, wat provincies hierin meewegen en hoe zo'n traject loopt. Liever een eerlijk verhaal vooraf dan een dure omweg later. De toets op jouw eigen locatie is de eerste stap van de opdracht. Reactie krijg je binnen twee werkdagen.

Hoe lang duurt zo'n traject in het buitengebied?

Voor de vergunning zelf geldt meestal de reguliere procedure: acht weken, eenmalig met zes weken te verlengen. De tijd zit vooral in de voorbereiding: vooroverleg, onderzoeken en de onderbouwing. Is een wijziging van het omgevingsplan nodig, dan komt daar een eigen procedure met terinzagelegging en een raadsbesluit bij.

Kan ik een woonrecht kopen of verplaatsen naar mijn eigen grond?

Soms wel. Sommige provincies en gemeenten kennen regelingen waarbij sloop op de ene locatie ruimte oplevert voor een woning op een andere, geschiktere plek. Of dat kan en onder welke voorwaarden, verschilt per provincie en gemeente. Ga er niet van uit voordat de gemeente het in vooroverleg heeft bevestigd.

Mag ik tijdelijk in een unit of caravan wonen tijdens de bouw?

Niet zonder toestemming. Ook tijdelijke bewoning is een gebruik dat binnen het omgevingsplan moet passen; daar is vaak een vergunning voor bepaalde tijd voor nodig. Gemeenten werken er soms aan mee tijdens de bouw, met een einddatum eraan gekoppeld. Vraag het vooraf, want handhaving achteraf kost je de bouwplanning.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.