Wonen in een bedrijfswoning | Van ontwerp tot vergunning
Je woont in of koopt een voormalige agrarische bedrijfswoning, maar er is geen bedrijf meer, of het bedrijf is van iemand anders. Mag je er dan wonen? Niet automatisch. In het omgevingsplan hoort een bedrijfswoning bij het bedrijf: bewoning is bedoeld voor mensen met een functionele band met dat bedrijf. Woon je er zonder die band, dan is dat strijdig gebruik en kan de gemeente daarop handhaven. Wij zoeken uit hoe jouw woning is geregeld en regelen de aanvraag erbij als er iets moet veranderen.
De oplossing die hiervoor bestaat, heet de plattelandswoning, in de huidige systematiek onderdeel van het bredere begrip voormalige bedrijfswoning. De gemeente kan zo'n woning in het omgevingsplan aanwijzen, waardoor de woning planologisch wordt losgekoppeld van het bedrijf en er ook mensen zonder band met dat bedrijf mogen wonen. Zolang die aanwijzing er niet is, verandert er niets aan je situatie. Vaak loopt dat via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor jouw adres.
Hoe werkt de plattelandswoning in het omgevingsplan?
Bewoning is gebruik, en gebruik dat niet binnen het omgevingsplan past is een omgevingsplanactiviteit waarvoor je toestemming nodig hebt. Er zijn drie routes:
- Biedt het omgevingsplan zelf een mogelijkheid om af te wijken, met eigen voorwaarden, dan loopt het via een binnenplanse omgevingsplanactiviteit.
- Is die mogelijkheid er niet, dan maakt de gemeente het met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor jouw adres mogelijk, zonder het plan zelf te veranderen.
- Wil de gemeente het breder regelen, bijvoorbeeld voor een hele reeks voormalige bedrijfswoningen, dan wijzigt zij het omgevingsplan.
Het bijzondere aan de plattelandswoning zit in de milieukant. Zo'n woning wordt planologisch losgekoppeld van het bedrijf, maar voor de milieuregels blijft zij horen bij dat bedrijf. Dat betekent concreet dat de woning geen milieubescherming krijgt tegen het eigen, voormalige bedrijf: de gebruikelijke beschermingswaarden voor geur gelden dan niet, en dat werkt door in de manier waarop naar geluid en luchtkwaliteit vanuit dat bedrijf wordt gekeken. Dat is precies de bedoeling van de regeling: doordat de bewoners geen extra bescherming krijgen, beperkt hun aanwezigheid de bedrijfsvoering niet. Tegen milieueffecten van andere bedrijven in de omgeving houdt de woning wel de gewone bescherming.
Belangrijk is dat de gemeente die status actief moet vastleggen. Zonder aanwijzing als voormalige bedrijfswoning of plattelandswoning geldt de gewone, strengere bescherming, en juist die bescherming kan het bedrijf ernaast in de knel brengen en daarmee jouw plan blokkeren. Of jouw gemeente hiervoor beleid heeft en welke voorwaarden zij stelt, verschilt per gemeente. Vraag het na voordat je koopt of verbouwt, en ga niet af op wat er in de verkoopadvertentie of in de buurt wordt verteld.
Een eerlijke kanttekening hoort erbij. Als de plattelandswoningstatus rond is, woon je legaal, maar je woont ook naast een actief bedrijf zonder de gebruikelijke bescherming tegen de geur van dat bedrijf, en dat werkt door in hoe naar geluid en luchtkwaliteit vanuit dat bedrijf wordt gekeken. Op warme dagen, tijdens het uitrijden van mest of bij drukke bedrijfsmomenten merk je dat. Je kunt daar later niet met succes tegen optreden, want dat is nu juist wat je bij de aanwijzing hebt geaccepteerd. Weeg dat mee, en neem het mee in je afweging over de plek van de tuin, de slaapkamers en de ventilatie.
Waar gaat het mis bij een voormalige bedrijfswoning?
De grootste valkuil is aannemen dat het wel goed zit omdat er al jaren iemand woont. Feitelijk gebruik maakt het gebruik niet legaal, en bij verkoop, verbouwing of een melding van een omwonende komt het alsnog aan de orde. Geldverstrekkers en notarissen vragen er ook naar, dus het kan een verkoop vertragen of helemaal laten sneuvelen.
Tweede valkuil: denken dat de plattelandswoning alle problemen oplost. De regeling neemt de bescherming tegen het eigen voormalige bedrijf weg, niet de hinder zelf. Andersom kan de status ook te beperkt zijn: gaat het niet om het eigen voormalige bedrijf maar om een ander bedrijf ernaast, dan werkt die redenering niet. Derde valkuil: verbouwen voordat het gebruik geregeld is. Je investeert dan in een woning waarvan de bewoning nog ter discussie staat. Regel eerst het gebruik in een vooroverleg met de gemeente, dan weet je waar je aan toe bent voordat je geld uitgeeft.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij zoeken uit hoe jouw woning nu in het omgevingsplan staat, of er een koppeling met een bedrijf geldt en of de gemeente beleid heeft voor voormalige bedrijfswoningen. Wij brengen de omgeving in kaart: welke bedrijven zitten er, welke contouren spelen en wat betekent dat voor het woon- en leefklimaat. Wij meten de woning in, maken een 3D- of BIM-model en de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie als er ook verbouwd wordt, en stellen de ruimtelijke onderbouwing op waarin het gebruik en de milieusituatie zijn uitgewerkt. Wij leggen het plan via een conceptverzoek of vooroverleg voor, dienen de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Woon je in een bedrijfswoning zonder dat je het bedrijf hebt? In een kennismaking van een half uur vertelt Michel welke routes er voor zo'n situatie zijn, wat een gemeente daarin meeweegt en hoe het traject loopt. Uitzoeken hoe jouw woning in het omgevingsplan staat en wat daar mogelijk is, is de eerste stap van de opdracht. Binnen twee werkdagen hoor je van ons.