Uitbreiden van je bedrijfspand | Van ontwerp tot vergunning
Je groeit uit je pand: je hebt meer productieruimte, meer opslag of extra kantoor nodig, en op je kavel lijkt genoeg plek te zijn. Of dat mag, staat grotendeels in het omgevingsplan. Daar staat waar je mag bouwen (het bouwvlak), hoeveel van je kavel bebouwd mag zijn (het bebouwingspercentage) en tot welke hoogte. Wij zoeken die ruimte voor je uit, ontwerpen de uitbreiding en regelen de vergunning erbij, zodat je weet wat er past voordat je een aannemer vraagt te calculeren.
Wat ondernemers verrast, is dat de bouw meestal niet het knelpunt is. Het knelpunt zit in wat er omheen moet: parkeren en manoeuvreerruimte op eigen terrein, de afvoer van hemelwater als je meer verharding aanlegt, en de brandveiligheid van een groter gebouw. Past de uitbreiding net niet binnen het plan, dan is een binnenplanse afwijking vaak de kortste route, mits het omgevingsplan die mogelijkheid biedt. Dat uitzoeken doe je beter vooraf dan nadat het ontwerp klaar is.
Bouwvlak, percentage en hoogte: wat mag er op je kavel?
Een uitbreiding wordt in twee losse toetsen beoordeeld. De technische toets gaat over constructie, brandveiligheid en isolatie volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De ruimtelijke toets, de omgevingsplanactiviteit, gaat over de plek, de omvang en het uiterlijk en komt uit het omgevingsplan van de gemeente. Beide moeten kloppen; ze kunnen elk apart vergunningplichtig zijn. Hoe die aanvraag eruitziet, lees je in het artikel over de omgevingsvergunning.
Voor het ruimtelijke deel let je op:
- Bouwvlak. De contour waarbinnen je gebouw mag staan. Bouw je erbuiten, dan wijk je af, ook al blijf je op je eigen kavel.
- Bebouwingspercentage. Het deel van je kavel dat bebouwd mag zijn. Bestaande bebouwing telt mee, dus reken met het totaal en niet met de uitbreiding alleen.
- Bouw- en goothoogte. Bepalend als je hoger wilt stapelen of een hogere hal wilt.
- Parkeren en laden en lossen. Gemeenten rekenen met eigen parkeernormen en vragen doorgaans dat je die op eigen terrein oplost. Wat de norm is, verschilt per gemeente.
- Water. Meer dak en meer verharding betekent meer hemelwater. Welke eisen aan berging of afvoer gelden, verschilt per gemeente en per waterschap en checken wij voor je locatie.
Past alles binnen deze regels, dan is het ruimtelijke deel in orde en houd je de bouwtechnische toets over. Past het net niet, dan zijn er twee routes: een binnenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij je gebruikmaakt van een afwijkingsmogelijkheid die het plan zelf biedt, of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit als je plan echt in strijd is met het plan. Voor allebei geldt als hoofdregel de reguliere procedure van acht weken, eenmalig verlengbaar met zes weken.
Let daarnaast op de milieukant. Verandert door de uitbreiding je bedrijfsvoering, bijvoorbeeld doordat je meer opslaat, extra installaties plaatst of langer draait, dan kunnen daarvoor landelijke regels uit het Besluit activiteiten leefomgeving gelden, met soms een melding. Of dat voor jouw activiteit speelt, verschilt per bedrijf en zoeken wij uit. Voor kleinere, nieuw te bouwen bedrijfsgebouwen tot twee bouwlagen kan bovendien het stelsel van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen gelden: dan gaat het technische deel via een bouwmelding met een onafhankelijke kwaliteitsborger in plaats van via een vergunning.
Vijf punten die een uitbreiding vertragen
De klassieker is het bebouwingspercentage. Ondernemers rekenen met de vierkante meters die ze erbij willen, terwijl de gemeente kijkt naar het totaal op de kavel. Een eerder gebouwde overkapping of opslagloods telt gewoon mee, en dan blijkt de ruimte kleiner dan gedacht.
Verder zien we: parkeren dat op de tekening op de openbare weg is opgelost in plaats van op eigen terrein, waardoor de gemeente om een parkeerbalans vraagt en het ontwerp terug moet. Verharding die toeneemt zonder dat er iets is bedacht voor de opvang van hemelwater. Brandveiligheid die pas laat wordt uitgewerkt, terwijl een groter of hoger gebouw invloed heeft op compartimentering en vluchtroutes, en dat de indeling van je hal raakt. En bouwen tot vlak op de erfgrens zonder te kijken wat dat voor de buren en voor de brandwerendheid van de gevel betekent.
Tot slot de planning: beginnen met bouwen omdat de aannemer ruimte heeft, terwijl het besluit er nog niet is. Daar kan de gemeente op handhaven, en het maakt een latere verkoop, verhuur of financiering van het pand onnodig ingewikkeld.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij halen het bouwvlak, het bebouwingspercentage en de hoogtematen voor jouw kavel uit het omgevingsplan en leggen die naast wat er nu staat, zodat je meteen ziet hoeveel ruimte je nog hebt. Wij meten het bestaande pand in en maken een 3D- of BIM-model, tekenen de bestaande en de nieuwe situatie, het terrein met parkeren, laden en lossen en de verharding, en werken de uitbreiding uit tot een aanvraag. Waar nodig verzorgen wij de parkeerbalans, de onderbouwing bij een afwijking en de afstemming over brandveiligheid en waterberging. Wij bereiden het vooroverleg of de omgevingstafel voor, dienen in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Loop je uit je jasje en wil je bijbouwen op je eigen kavel? In een kennismaking van een half uur hoor je welke route bij een uitbreiding hoort, welke onderdelen naast het gebouw zelf meespelen en hoe het traject loopt. Narekenen wat er op jouw kavel nog past, doen wij in de eerste stap van de opdracht. Je hoort binnen twee werkdagen van ons.