Wij regelen de vergunning voor je garage | Van ontwerp tot vergunning
De auto staat al jaren op de oprit en de garage is een fietsenstalling geworden, terwijl je binnen een kamer tekortkomt. Een garage ombouwen tot woonruimte kan vaak, en niet zelden zonder omgevingsvergunning. Wij checken je garage tegen het omgevingsplan en de bouwregels, maken het ontwerp en de tekeningen en regelen de vergunning als die nodig is. Het gaat hier om extra woonruimte bij je huis, niet om een zelfstandige woning met een eigen voordeur en huisnummer; dat laatste is een ander traject met eigen regels.
Waar het misgaat, is bijna nooit de verbouwing zelf. Het zit in de vraag wat het omgevingsplan over die garage zegt. Sommige gemeenten hebben de garage als bijgebouw geregeld, andere rekenen hem mee als parkeerplaats op eigen terrein. Verdwijnt die plek, dan kan de gemeente vragen hoe je het parkeren oplost. Past het plan niet zomaar, dan is een binnenplanse omgevingsplanactiviteit vaak de route.
Wanneer mag je garage woonruimte worden?
Ook hier valt je plan uiteen in twee losse toetsen. Technisch: is het veilig en gezond gebouwd, volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Ruimtelijk: mag dit gebruik op deze plek, volgens het omgevingsplan van de gemeente. Voor allebei moet gelden dat er geen vergunning nodig is, anders vraag je die aan.
Ruimtelijk is de hoofdlijn gunstig. Een aangebouwde of vrijstaande garage in het achtererfgebied is meestal een bijbehorend bouwwerk, en die mag je gebruiken als uitbreiding van je woning: een extra slaapkamer, werkkamer of woonkamer. Wat niet mag, is er een zelfstandige woning van maken. Let daarbij op:
- het achtererfgebied begint pas op een meter achter de voorgevel; een garage die daarvoor staat of aan de straatzijde ligt, valt onder strengere regels;
- boven de begane grond mag in een bijbehorend bouwwerk geen verblijfsruimte zitten;
- bouw je tegelijk uit, dan telt dat mee in de oppervlaktestaffel voor bijbehorende bouwwerken, waarbij bestaande bijgebouwen al meetellen;
- de gemeente kan de garage in het omgevingsplan apart hebben geregeld, als bijgebouw of als parkeervoorziening.
Dat laatste punt is het punt waarop de meeste plannen alsnog vergunningplichtig worden. Gemeenten hanteren eigen parkeernormen en parkeerbeleid. Telde de garage mee als parkeerplaats op eigen terrein, dan wil de gemeente weten waar de auto straks staat. Is het gebruik als woonruimte in strijd met het omgevingsplan, dan loopt het via een binnenplanse omgevingsplanactiviteit, als het plan zelf een afwijkingsmogelijkheid biedt, of via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Beide vraag je aan via het Omgevingsloket, en voor beide geldt in de regel de korte procedure van acht weken. De gemeente kijkt dan niet alleen naar het gebruik, maar ook naar de gevolgen voor de omgeving, zoals parkeren en het beeld vanaf de straat.
Technisch geldt het verbouwregime met het rechtens verkregen niveau: de kwaliteit mag niet omlaag, en nieuwe onderdelen halen minimaal het niveau voor bestaande bouw. In de praktijk betekent dat isoleren van vloer, wanden en dak, een oplossing voor de vaak lagere garagevloer met afschot naar de deur, ventilatie en vochtwering, voldoende daglicht voor een verblijfsruimte en een deugdelijke brandscheiding naar de woning. Reken ook op de regels voor vergunningvrij bouwen als je de gevel met de kanteldeur vervangt door een pui of kozijn.
De fouten die we het vaakst zien bij garages
De grootste valkuil is de aanname dat een garage bij het huis hoort en dus vanzelf woonruimte mag worden. Vaak klopt dat, maar bij een hoekwoning of een garage naast de voorgevel ligt een deel van het erf juridisch in het voorerfgebied, en daar gelden andere regels dan in de achtertuin. Meet die grens uit voordat je verder ontwerpt, niet erna.
De tweede is het parkeren. Wie de garage dichtzet zonder te kijken of die plek in het gemeentelijke parkeerbeleid meetelt, krijgt de vraag later alsnog, soms pas bij een volgende aanvraag of bij handhaving. Derde punt: vocht en kou. Een garagevloer ligt vaak zonder isolatie op zand of grind en loopt af naar de deur; wie daar alleen een laminaatvloer op legt, heeft binnen een jaar een koude, klamme kamer. En tot slot: zodra er een keuken en een eigen badkamer bij komen en de ruimte los van je woning kan functioneren, verschuift het plan naar een zelfstandige woning. Dat is een zwaardere route, met eigen regels.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij zoeken eerst uit wat het omgevingsplan over jouw garage zegt en of de plek in het achtererfgebied of het voorerfgebied ligt, want dat bepaalt de hele route. Daarna meten wij de garage in, leggen wij de bestaande situatie vast in een 3D- of BIM-model en tekenen wij de bestaande en de nieuwe situatie uit, inclusief de nieuwe gevel op de plek van de kanteldeur. Speelt parkeren een rol, dan onderbouwen wij hoe dat op eigen terrein wordt opgelost. Is een vergunning nodig, dan stellen wij het conceptverzoek of het vooroverleg op, dienen wij de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden wij de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Vraag je je af of jouw garage woonruimte kan worden? Plan een kennismaking van een half uur, telefonisch of op ons kantoor in Barneveld. Michel vertelt welke route bij zo'n functiewijziging hoort, wat er bouwtechnisch bij komt kijken en hoe het traject verloopt. Uitzoeken wat het omgevingsplan over jouw garage zegt, doen wij in de eerste stap van de opdracht. Binnen twee werkdagen hoor je van ons.