Mag ik mijn woning slopen en opnieuw opbouwen?

Wij regelen sloop en herbouw | Van ontwerp tot vergunning

De woning is gedateerd, slecht geïsoleerd of niet meer aan te passen aan hoe je wilt wonen, en slopen en opnieuw beginnen lijkt logischer dan blijven verbouwen. Dat mag, maar het is geen doorlopend project: je loopt twee sporen naast elkaar. Wij toetsen wat het omgevingsplan op jouw kavel toestaat, ontwerpen de nieuwe woning, verzorgen de sloopmelding en regelen de vergunning voor de herbouw. Hoe de sloopkant precies werkt, staat in ons artikel over sloopmeldingen.

De grootste denkfout is dat je terugkrijgt wat je afbreekt. Veel bestaande woningen staan groter, hoger of dichter op de grens dan het huidige omgevingsplan toestaat. Zolang de woning staat, is dat meestal geen probleem; sloop je hem, dan meet de gemeente het nieuwe plan aan de regels van vandaag. Ook je vergunningvrije ruimte verandert, want die wordt opnieuw bepaald vanaf het nieuwe oorspronkelijke hoofdgebouw. Een grotere of juist kleinere woning verandert dus ook wat je later nog aan bijgebouwen mag toevoegen.

Wat is er nodig voor sloop en herbouw?

Voor het slopen zelf geldt in de meeste gevallen geen vergunning maar een sloopmelding bij de gemeente. Die is verplicht zodra je meer dan 10 kubieke meter sloopafval verwacht, en altijd wanneer er asbest vrijkomt. Je dient de melding ten minste vier weken voor de start in. Is de woning gebouwd vóór 1994, dan hoort er een asbestinventarisatie bij, uitgevoerd door een gecertificeerd bureau. Voor bouwwerken van na die datum is dat rapport niet verplicht. Blijkt er asbest te zitten, dan moet dat door een gecertificeerd bedrijf worden verwijderd voordat de rest gesloopt wordt.

Sloopmelding is niet altijd genoeg. Er is wel een vergunning nodig als:

• de woning een monument is, gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument; bij een rijksmonument adviseert of stemt de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed mee bij gehele of gedeeltelijke sloop;
• de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht staat;
• het omgevingsplan van de gemeente zelf een vergunningplicht aan slopen koppelt.

De herbouw is een tweede spoor en wordt beoordeeld als nieuwbouw, niet als verbouw. Ruimtelijk toetst de gemeente aan het omgevingsplan: het bouwvlak, de maximale hoogte en goothoogte, de afstand tot de erfgrens en de toegestane inhoud of oppervlakte. Past het plan daarbinnen, dan kun je aanvragen. Past het er niet in, dan loopt het via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid als het plan die biedt, via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of in zwaardere gevallen via een wijziging van het omgevingsplan. De aanvraag doe je via het Omgevingsloket, waar ook de omgevingsvergunning voor het bouwen binnenkomt.

Technisch valt de nieuwe woning onder de regels voor nieuwbouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor grondgebonden woningen, vrijstaand, twee-onder-een-kap of rijtjeswoning, geldt daarbij het stelsel van kwaliteitsborging uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: in plaats van een vergunning voor het technische deel doe je een bouwmelding bij de gemeente, met een onafhankelijke kwaliteitsborger die de bouw controleert. Dat is geen vrijstelling maar een andere, lichtere procedure.

Let tot slot op je vergunningvrije rechten. Die worden berekend vanaf het oorspronkelijke hoofdgebouw en vanaf het bebouwingsgebied dat daarbij hoort. Bouw je een andere woning terug, dan verschuift dat vertrekpunt, en daarmee ook hoeveel je later nog vergunningvrij aan bijgebouwen of een aanbouw kunt toevoegen.

Waar sloop- en herbouwplannen in de praktijk misgaan

De klassieker is het uitgangspunt dat je hetzelfde volume terug mag bouwen. Bestaande woningen staan vaak ruimer of dichter op de grens dan het omgevingsplan nu toestaat. Zolang het gebouw er staat, blijft die situatie meestal in stand; met de sloop verdwijnt dat vertrekpunt en toetst de gemeente je nieuwe woning aan de huidige regels. Zoek dat uit voordat je een sloper belt, niet erna.

Een tweede punt is de volgorde. Wie eerst sloopt en daarna pas de vergunning voor de herbouw aanvraagt, kan maanden met een leeg perceel zitten en heeft geen enkele onderhandelingspositie meer als de gemeente het plan anders beoordeelt dan verwacht. Regel de toestemming voor de nieuwbouw voordat de sloop begint. Verder wordt de asbestinventarisatie vaak te laat ingepland, terwijl die het hele sloopproces kan vertragen en de kosten flink kan beïnvloeden. En denk aan de omgeving: bij sloop naast een rijtjes- of twee-onder-een-kapwoning heb je te maken met de gedeelde bouwmuur van de buren, en dat vraagt zowel constructief als in het overleg vooraf aandacht.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij beginnen bij de kavel en zoeken uit wat het omgevingsplan daar toestaat aan bouwvlak, hoogte, inhoud en afstanden, zodat je vooraf weet wat je terug mag bouwen. Wij meten de bestaande woning en het perceel in, leggen dat vast in een 3D- of BIM-model en tekenen de bestaande situatie, de sloop en de nieuwe situatie uit. Wij ontwerpen de nieuwe woning, bepalen je vergunningvrije ruimte opnieuw vanaf het nieuwe hoofdgebouw en verzorgen de sloopmelding met de bijbehorende stukken. Past het plan niet direct, dan stellen wij het conceptverzoek of vooroverleg op, dienen wij de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden wij de vragen van de gemeente.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Denk je erover je woning te slopen en opnieuw op te bouwen? Dat is een groot besluit. Plan een kennismaking van een half uur met Michel: hij vertelt hoe zo'n dubbel traject loopt, wat sloop en nieuwbouw elk vragen en of wij bij je plan passen. Uitzoeken wat je op jouw kavel terug mag bouwen, is de eerste stap van de opdracht. Reactie krijg je binnen twee werkdagen.

Kan ik tijdens de bouw op mijn eigen perceel blijven wonen?

Soms kan een tijdelijke woonunit op het perceel worden geplaatst, maar dat is een apart bouwwerk waarvoor je meestal toestemming nodig hebt en waaraan de gemeente een termijn verbindt. Of het kan en onder welke voorwaarden, verschilt per gemeente. Vraag het uit voordat je op een tijdelijke oplossing rekent.

Wat als ik maar een deel van de woning sloop?

Dan blijft er een deel van het oorspronkelijke hoofdgebouw staan, en dat is precies het vertrekpunt waarmee je vergunningvrije ruimte wordt berekend. Gedeeltelijke sloop kan daardoor gunstiger uitpakken dan volledige sloop, of juist niet. Het loont om die twee varianten naast elkaar te laten uitrekenen voordat je kiest.

Hoe lang duurt het traject van sloop tot nieuwe woning?

Voor de vergunning geldt de korte procedure met een beslistermijn van acht weken, eenmalig verlengbaar met zes weken. Daarvoor zitten ontwerp, tekenwerk en vaak een conceptverzoek, daarna de bezwaartermijn, de sloopmelding en de bouw zelf. Reken dus op een traject van maanden, niet van weken.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.