Vakantieverhuur: wij checken de regels en regelen de vergunning
Je wilt je woning of een deel ervan verhuren aan toeristen, via een platform of rechtstreeks. Of dat mag, ligt niet aan het platform maar aan je gemeente. Sinds de Wet toeristische verhuur van woonruimte kunnen gemeenten toeristische verhuur reguleren, en dat doen ze heel verschillend: van niets regelen tot een registratieplicht, een nachtenlimiet met meldplicht en in bepaalde buurten een vergunning. Wij zoeken uit wat er op jouw adres geldt en regelen de vergunning als je die nodig hebt.
Waar het misgaat: mensen gaan ervan uit dat verhuren mag omdat het hun eigen woning is, of denken dat een registratienummer in de advertentie hetzelfde is als toestemming. Dat is het niet; een registratie is alleen een registratie. Verhuur je structureel de hele woning, dan komt bovendien de vraag op of je het pand nog wel als woning gebruikt. Is dat niet meer zo, dan raakt het aan het omgevingsplan en kan een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig zijn.
Welke regels gelden er voor vakantieverhuur?
Voor toeristische verhuur van een woning zijn er twee sporen: de volkshuisvestelijke regels van de gemeente en, als het gebruik echt verandert, het omgevingsplan.
Het gemeentelijke spoor. Op grond van de Wet toeristische verhuur van woonruimte, die de Huisvestingswet aanvulde, kan een gemeente in haar huisvestingsverordening drie instrumenten inzetten:
- Registratieplicht: je vraagt eenmalig een registratienummer aan en vermeldt dat verplicht in elke advertentie.
- Nachtencriterium met meldplicht: de gemeente stelt een maximumaantal nachten per jaar vast en je meldt elke verhuurperiode.
- Vergunningplicht: in aangewezen buurten kan de gemeente een vergunning verplicht stellen, soms met een maximumaantal vergunningen.
Een gemeente kan één, twee of alle drie deze instrumenten inzetten, of helemaal niets regelen. De eerste stap is daarom altijd opzoeken wat er in jouw gemeente en voor jouw buurt geldt. Bij overtreding kan de gemeente handhaven en boetes opleggen, en bij herhaling lopen die op. Hoe hoog ze zijn, staat in de lokale verordening en verschilt per gemeente.
Het ruimtelijke spoor. Blijf je zelf in de woning wonen en verhuur je af en toe een deel, dan blijft de woonfunctie in de praktijk meestal in stand en loopt de regulering via de huisvestingsverordening en niet via het omgevingsplan. Zeker is dat niet: sommige gemeenten kijken hier anders naar, en dat checken wij voor jouw adres. Anders wordt het als een woning permanent wordt ingezet voor verhuur aan wisselende gasten: dan lijkt het gebruik meer op logies dan op wonen, en dat is niet overal toegestaan. Staat het omgevingsplan dat gebruik niet toe, dan is een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig: binnenplans als het plan een afwijkingsmogelijkheid kent, en anders als buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Hoe gemeenten hiernaar kijken verschilt per gemeente, dus laat dit vooraf uitzoeken in plaats van achteraf.
Een registratienummer, een melding per boeking en een vergunning zijn dus drie verschillende dingen. Je kunt keurig geregistreerd staan en toch de toestemming missen die je nodig hebt, en andersom kun je ruimtelijk in orde zijn en alsnog de meldplicht overtreden. Loopt jouw plan via de huisvestingsverordening, dan geldt daarvoor een eigen procedure met een eigen termijn. Gaat het om de ruimtelijke kant, dan geldt meestal de reguliere procedure van acht weken, die eenmalig met zes weken verlengd kan worden. Reken daarnaast op de tijd die het kost om de tekeningen en de onderbouwing voor te bereiden.
Waar vakantieverhuur in de praktijk op vastloopt
De bekendste valkuil is het registratienummer. Platforms vragen erom en zodra het is ingevuld staat de advertentie online; dat voelt als goedkeuring, maar de gemeente heeft alleen een registratie ontvangen. De nachtenlimiet, de meldplicht per boeking en een eventuele vergunning blijven gewoon gelden, en juist daarop wordt gecontroleerd. Gemeenten vergelijken advertenties met hun eigen registraties en meldingen, dus onopgemerkt blijven is een slechte aanname.
Verder speelt de omgeving mee. Klachten van buren over sleutelkluisjes, koffers en geluid zijn vaak de aanleiding voor een controle. Bij een appartement kan de vereniging van eigenaren toeristische verhuur uitsluiten, bij een huurwoning je huurcontract, en ook je hypotheekvoorwaarden kunnen eisen stellen. Dat staat los van de gemeente, maar houdt je plan net zo goed tegen. En verhuur je structureel de hele woning, houd er dan rekening mee dat de gemeente op enig moment vraagt of het pand nog als woning wordt gebruikt. Kun je dat niet onderbouwen, dan verschuift de discussie naar het omgevingsplan en is er alsnog een vergunning nodig.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij zoeken uit welke regels op jouw adres van toepassing zijn. Heeft je gemeente een huisvestingsverordening met een registratieplicht, een nachtencriterium of een vergunningplicht voor jouw buurt, en wat zegt het omgevingsplan over het gebruik van het pand. Blijkt het gebruik ruimtelijk niet te passen, dan pakken wij dat op: opmeten, een 3D/BIM-model, tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie en een onderbouwing over parkeren, gebruiksintensiteit en de gevolgen voor de buren. Wij leggen het plan waar dat helpt eerst voor met een conceptverzoek of vooroverleg, dienen de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente, zodat jij niet hoeft uit te zoeken welk loket waarover gaat.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Wil je je woning aan toeristen verhuren en zie je door de regels het overzicht niet meer? Michel neemt in een half uur met je door hoe dit doorgaans geregeld is, welke route erbij hoort en wat het traject inhoudt. Wat er op jouw adres geldt, staat verspreid in gemeentelijke stukken; dat uitzoeken is de eerste stap van de opdracht. Binnen twee werkdagen krijg je bericht.