Optoppen met een extra bouwlaag | Wij regelen de vergunning
Een extra bouwlaag op een bestaand pand is aantrekkelijk: je gebruikt grond die je al hebt, de ontsluiting ligt er en je voegt meters toe zonder een kavel te kopen. Optoppen staat landelijk in de belangstelling als manier om woningen toe te voegen. Juridisch is het echter niets bijzonders: het is een gewone omgevingsplanactiviteit, plus een bouwtechnische toets. Wij toetsen de bouwhoogte, laten de constructie beoordelen en regelen de vergunning erbij.
De vraag is bijna nooit of optoppen mag, maar hoeveel lagen erbij kunnen en wat dat met het gebouw doet. Zit je boven de hoogte uit het omgevingsplan, dan loopt het via een binnenplanse afwijking als het plan die ruimte biedt, en anders via een buitenplanse route. Daarnaast draagt niet elke fundering zomaar een extra verdieping, en veranderen bezonning en uitzicht voor de buren. Dat zijn drie sporen die tegelijk moeten kloppen, en ze bepalen samen of je businesscase overeind blijft.
Optoppen: hoogte, constructie en de route
Ook hier geldt de knip: het ruimtelijke deel gaat over de vraag of een hoger gebouw op deze plek past volgens het omgevingsplan, en het technische deel over de vraag of het veilig en goed gebouwd wordt volgens de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Voor het ruimtelijke deel kijk je eerst naar de toegestane bouwhoogte en het aantal bouwlagen op jouw adres. Blijf je daarbinnen, dan is de ruimtelijke kant in orde. Ga je erboven, dan zijn er twee routes: een binnenplanse omgevingsplanactiviteit als het plan zelf een afwijkingsmogelijkheid met voorwaarden kent, of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit als je plan in strijd is met het omgevingsplan. Voor allebei geldt als hoofdregel de reguliere procedure van acht weken, eenmalig verlengbaar met zes weken. Sommige gemeenten hebben in hun omgevingsplan al ruimere hoogtes of een optopregeling opgenomen, andere nog niet. Het kabinet heeft aangekondigd wettelijk vast te willen leggen dat gemeenten optoppen, splitsen en woningdelen moeten faciliteren en drempels wegnemen; dat is een aankondiging, het wettelijke kader moet nog worden uitgewerkt. Reken dus met de regels zoals ze nu in het omgevingsplan staan.
De punten die in de beoordeling en in het ontwerp meestal doorslaggevend zijn:
- Constructie en fundering. De bestaande constructie moet het extra gewicht dragen. Vaak is lichter bouwen, bijvoorbeeld in staal of hout, nodig om overbelasting van de fundering te voorkomen.
- Brandveiligheid. Een extra laag raakt vluchtroutes, trappenhuizen en brandcompartimentering, en dus het aantal en type vluchtwegen.
- Bezonning en privacy. Schaduwwerking op omliggende percelen en inkijk bij de buren wegen mee in de ruimtelijke afweging.
- Uiterlijk. Hoe de nieuwe laag zich verhoudt tot het straatbeeld speelt bij de welstandsbeoordeling.
- Parkeren. Voeg je woningen toe, dan gelden de gemeentelijke parkeernormen; die verschillen per gemeente.
Bouwtechnisch geldt het verbouwregime met het rechtens verkregen niveau: het gebouw mag door de ingreep niet slechter worden dan het al was, en de nieuwe bouwdelen halen minimaal het niveau voor bestaande bouw. Is je gebouw een appartementengebouw met een Vereniging van Eigenaars, dan heb je daarnaast de instemming van de VvE nodig, omdat het dak en de constructie gemeenschappelijk eigendom zijn. Dat is geen vergunningeis, maar zonder die instemming komt je plan er niet.
Waarom optopplannen alsnog stranden
Veruit de meeste optopplannen sneuvelen op de constructie. Er wordt gerekend met twee extra lagen, terwijl de fundering er een aankan, of er wordt uitgegaan van een traditionele opbouw terwijl alleen een lichte constructie haalbaar is. Laat de draagkracht daarom vroeg beoordelen: het bepaalt je materiaalkeuze, je bouwkosten en het aantal woningen dat je kunt toevoegen, en dus of het plan uitkomt.
De tweede valkuil is de VvE. Eigenaren van een pand met appartementsrechten ontdekken soms pas na het ontwerp dat het dak gemeenschappelijk is en dat de vereniging moet instemmen. Begin dat gesprek voordat je geld in tekeningen steekt.
Verder: bezonning en privacy die pas ter sprake komen als de buren reageren op de aanvraag, terwijl je die met een schaduwstudie vooraf had kunnen ondervangen. Vluchtroutes die niet meelopen met de extra laag, waardoor het hele trappenhuis op de schop moet. En de aanname dat de landelijke aandacht voor optoppen betekent dat de gemeente wel meewerkt: de beoordeling gebeurt nog steeds op basis van het omgevingsplan zoals dat er nu staat.
Wat wij voor je doen
Wat wij voor je doen: wij checken de toegestane bouwhoogte en het aantal bouwlagen op jouw adres en bepalen of je binnen het omgevingsplan blijft of een afwijking nodig hebt. Wij meten het bestaande pand in en maken een 3D- of BIM-model, zodat de nieuwe laag exact aansluit op wat er staat, en tekenen de bestaande en de nieuwe situatie. Wij stemmen af met een constructeur over de draagkracht van fundering en casco, werken de gevel en het aanzicht uit voor de welstandsbeoordeling en maken waar nodig een bezonningsstudie en een parkeerbalans. Wij bereiden het vooroverleg of de omgevingstafel voor, dienen de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen van de gemeente.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking met Michel
Zie je ruimte boven je pand en vraag je je af of optoppen kan? Michel neemt in een half uur met je door welke route hierbij hoort, wat constructie en eigenaren voor het traject betekenen en waar je aan begint. Of het op jouw pand kan, vraagt om het omgevingsplan en de bestaande constructie; dat is de eerste stap van de opdracht. Reactie krijg je binnen twee werkdagen.