Wij regelen jouw vergunning in Baarn | Van ontwerp tot vergunning
Wil je bouwen, verbouwen of transformeren in Baarn en heb je daar een omgevingsvergunning voor nodig? Dan hoef je het loket niet zelf te doorlopen. BIMpressed ontwerpt vastgoed met perspectief en regelt de vergunning erbij: van de eerste haalbaarheidscheck tot het moment dat de gemeente Baarn de vergunning verleent. Wij werken voor vastgoedeigenaren, investeerders, ondernemers en particulieren, bij nieuwbouw, verbouw en transformatie.
Baarn is met ruim 25.000 inwoners een groene villagemeente tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Eempolder, met de kernen Baarn, Lage Vuursche en Eembrugge. Veel bos, landgoederen als Paleis Soestdijk en Groeneveld, een beschermd dorpsgezicht en veel rijks- en gemeentelijke monumenten, met Natura 2000- en NNN-gebied in en om de kern. Dat betekent dat een bouwplan hier al snel te maken krijgt met welstand, monumentenzorg en natuurregels. Nieuwbouw is beperkt; het gaat vooral om inbreiding en herontwikkeling. Wij kennen die combinatie, en we weten hoe de gemeente Baarn werkt. Wat een omgevingsvergunning precies is, lees je in ons uitgebreide artikel; op deze pagina lees je hoe wij het in Baarn voor je regelen.
Zo werkt gemeente Baarn, en wat wij daarin voor je doen
- Telefoon: (035) 548 16 11
- Website: baarn.nl
- Contact / afspraak: via de gemeentesite
- Bezoekadres: Stationsweg 18, 3743 EN Baarn
- Aanvraag indienen: Landelijk Omgevingsloket
De formele aanvraag gaat altijd via het landelijke Omgevingsloket. Gemeente Baarn adviseert voor complexe plannen of plannen die afwijken van het omgevingsplan eerst een conceptverzoek in te dienen, eveneens via het Omgevingsloket: bij stap 7 kies je de optie 'Conceptverzoek'. De gemeente beoordeelt het verzoek zelf. Onder de Omgevingswet verwacht Baarn dat je de omgeving en belanghebbenden bij je plan betrekt. De gemeente rekent voor het conceptverzoek kosten volgens de legesverordening; een doorlooptijd voor het conceptverzoek publiceert de gemeente niet.
Wat wij daarin doen: wij bepalen eerst of je plan binnen het omgevingsplan past en dus direct kan worden aangevraagd, of dat een conceptverzoek verstandiger is. In dat laatste geval stellen wij het conceptverzoek op, met situatietekeningen, een 3D-model, gevelbeelden voor welstand en waar nodig een korte ruimtelijke onderbouwing en een notitie over monument of natuur, en dienen het namens jou in via het Omgevingsloket. Wij helpen je de participatie met de buren vast te leggen, voeren het overleg met de vergunningverlener van Baarn en verwerken de reactie in het definitieve plan en de aanvraag.
Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen
Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.
- 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
- 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
- 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
- 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
- 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.
Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.
Waar plannen in Baarn op vastlopen, en hoe wij dat voorkomen
Dit zijn de onderwerpen waar plannen in Baarn en omgeving in onze ervaring op vastlopen, en wat wij eraan doen.
Rond Amersfoort werken de meeste plannen tegen dezelfde drie grenzen aan. De eerste is groeidruk: de kernen zijn de afgelopen decennia hard gegroeid en de gemeenten sturen strak op verdichting, woningtypen en parkeren. Een extra woning op een bestaand perceel wordt daarom vrijwel altijd op de parkeerbalans beoordeeld. De tweede is de overgang naar het open landschap van de Eemvallei en de Gelderse Vallei: bouwen aan de rand van een kern vraagt om landschappelijke inpassing en een onderbouwing waarom de bebouwing daar past. De derde is beeldkwaliteit: de gemeenten in Eemland toetsen streng aan welstand en beeldkwaliteitsplannen, vooral in beschermde gezichten en nieuwbouwwijken met eigen spelregels. Wie die drie onderwerpen in het conceptverzoek al beantwoordt, voorkomt de meeste aanvullende vragen.
Hoe wij dat voorkomen: in Baarn gaat het bij verdichting in de kern al snel om parkeren en om de inpassing in een beschermd dorpsgezicht met veel monumenten. Daarom zit de parkeerbalans standaard in ons conceptverzoek en leveren wij bij plannen in of naast een monument een bouwhistorische notitie en gevelbeelden voor de welstandstoets mee. Voor plannen bij Lage Vuursche, de landgoederen en de rand van de Eempolder brengen wij vooraf in kaart wat Natura 2000, NNN en het open landschap betekenen, inclusief een stikstofberekening als de ligging daarom vraagt, zodat de gemeente geen aanvullende vragen hoeft te stellen.
Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren
Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.
Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.
Bouwactiviteit in Baarn in cijfers
In het tweede kwartaal van 2026 verleende gemeente Baarn vergunningen voor 2 nieuwbouwwoningen; over heel 2025 waren dat er 1, tegenover 50 in 2024 (CBS, tabel 83671NED).
In 2024 verleende Baarn vergunningen voor 50 nieuwbouwwoningen, in 2025 voor één, en in het tweede kwartaal van 2026 voor twee. Nieuwbouw is hier dus schaars; de meeste aanvragen gaan over bestaande panden: uitbreiden, splitsen, verduurzamen en herbestemmen. Juist die plannen raken aan welstand, monumenten en natuur, dus een compleet dossier bepaalt hier de doorlooptijd.
Termijnen
De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.
Plan een kennismaking over jouw plan in Baarn
Loop je rond met een bouwplan in Baarn en weet je niet waar je moet beginnen? Michel maakt er een half uur voor vrij, telefonisch of op kantoor. Hij vertelt hoe de route bij gemeente Baarn loopt, wat er in zo'n traject van je gevraagd wordt en wat wij daarin overnemen. Het omgevingsplan van Baarn erbij pakken en jouw perceel beoordelen is de eerste stap van de opdracht. Baarn ligt op ongeveer dertig minuten van ons kantoor in Barneveld, dus we komen ook graag even langs op de locatie. Binnen twee werkdagen hoor je van ons.