De 15.000 euro fout die bijna elke transformatie-investeerder één keer maakt.
En die jij kan, nee moet, voorkomen!
Voor wie in bestaand vastgoed kansen ziet, staat onze werkwijze op de pagina voor investeerders.
Kosten die je bij een transformatiepand kunt missen
Gisteren zat ik tegenover een ontwikkelaar die net zijn eerste transformatiepand had gekocht.
Trotse glimlach. Stevige handdruk. "Michel, dit gaat mijn jackpot worden."
Maar toen ik zijn dossier opensloeg, zag ik het al...
De klassieke valkuil waar 8 van de 10 eerste transformaties in belanden.
Hij had een prachtig pand gevonden in het centrum. Perfecte locatie. Goede prijs. Maar één ding had hij over het hoofd gezien dat hem straks minstens 15.000 euro ging kosten.
"Heb je al gekeken naar de constructieve mogelijkheden?" vroeg ik voorzichtig.
Stilte...
"Wat bedoel je precies?"
Vooraf de mogelijkheden onderzoeken
En daar was het. Dat moment waarin je beseft dat enthousiasme en expertise twee verschillende dingen zijn.
Hier zijn de 5 tips die hem (en jou) hadden kunnen redden:
- Start met een constructieve quickscan.
Voordat je verliefd wordt op het pand, laat een expert naar de draagstructuur kijken. Kunnen die muren weg? Kan er een verdieping bij? Dit bepaalt 70% van je transformatiemogelijkheden.
- Check bestemmingsplan
Niet alleen wat er nu mag, maar wat er realistisch mogelijk is. Ik zie te vaak investeerders die denken dat "kantoor" automatisch "woningen" kan worden.
- Bereken de onzichtbare kosten
Wat de ervaring van Michel laat zien
Asbest, funderingsproblemen, verouderde installaties. Houd altijd 20% van je budget apart voor verrassingen. Want ze komen er altijd.
- Denk in scenario's, niet in dromen
- Plan A: luxe appartementen.
- Plan B: studentenwoningen.
- Plan C: kantoorunits.
- Welke rendementen haal je in elk scenario?
- Bouw je team voordat je koopt
Ontwerper, aannemer, constructeur: ken hun tarieven en planning al. Anders koop je blind en plan je een luchtkasteel.
Die ontwikkelaar van gisteren?
Hij luisterde, knikte, en zei toen iets wat me raakte:
"Ik dacht dat ik een pand kocht. Maar eigenlijk koop ik een verhaal dat nog geschreven moet worden."
Precies.
Meer weten?
Wil je dit onderwerp verder verkennen? Lees dan ook over vooroverleg met de gemeente en een omgevingsvergunning.
Plan een kennismaking met Michel
Benieuwd wat er bij jouw plan komt kijken? Michel maakt een half uur voor je vrij. Je vertelt wat je van plan bent, hij vertelt welke route daarbij hoort, hoe het traject loopt en wat je van ons kunt verwachten.