Boterhoek Vastgoed – Ontwikkelpotentie Veenendaal

Inleiding

Via Gijs de With van Vitrobim kwam ik in contact met Jarno Boterhoek van Boterhoek Vastgoed. Vitrobim is een bouwkundig teken- en adviesbureau waar wij regelmatig goed mee samenwerken: bij Bimpressed werken wij plannen uit tot en met het uitvoeringsontwerp, waarna Vitrobim verder kan met de uitvoerings- en productietekeningen.

Jarno Boterhoek van Boterhoek Vastgoed is een jonge, ondernemende vastgoedinvesteerder die vastgoed aankoopt, beheert en ontwikkelt. Voor een locatie in Veenendaal wilde hij onderzoeken welke ontwikkelmogelijkheden er op het terrein lagen. Niet alleen vanuit de bestaande situatie, maar vooral vanuit de vraag: hoe kunnen we hier méér waarde creëren binnen de kaders van de regelgeving?

Juist in die vroege fase ligt mijn kracht. Ik denk mee aan de voorkant, breng de ruimtelijke en juridische mogelijkheden in beeld en zoek naar creatieve oplossingen die een plan haalbaar én rendabel kunnen maken.

De Opgave

De opgave voor Boterhoek Vastgoed lag in het verkennen van de ontwikkelpotentie van een locatie in Veenendaal. Jarno wilde weten welke mogelijkheden er waren om het terrein slimmer te benutten en of er ruimte was om meerdere zelfstandige woningen achter op het perceel te realiseren.

Daarbij was het belangrijk om niet alleen te kijken naar wat er op het eerste gezicht mogelijk leek, maar juist naar de diepere laag van de regelgeving. De locatie vroeg om kennis van de lokale context, waaronder de Visie Tuinstraat Veenendaal. Deze visie gaf richting aan de manier waarop het gebied zich mag en kan ontwikkelen en vormde daarmee een belangrijk kader voor het plan.

De uitdaging zat vooral in het vinden van de juiste balans tussen ambitie en haalbaarheid. Enerzijds wilde de opdrachtgever het maximale uit de locatie halen, anderzijds moest het plan verdedigbaar zijn richting gemeente, beleid en ruimtelijke kwaliteit. Dat vraagt om meer dan alleen een ontwerp; het vraagt om strategisch meedenken, beleidskennis en een goede vertaling van regelgeving naar concrete ontwikkelkansen.

Onze Aanpak

In deze casus ben ik gestart met het analyseren van de locatie, de bestaande situatie en de relevante beleidskaders. Daarbij heb ik specifiek gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden op het achterterrein en naar de vraag hoe zelfstandige woningen op een logische en verdedigbare manier ingepast zouden kunnen worden.

Mijn aanpak was niet om direct één ontwerp te maken, maar om eerst de speelruimte te bepalen. Wat zegt de regelgeving? Welke richting geeft de Visie Tuinstraat Veenendaal? Waar liggen de beperkingen? En belangrijker nog: waar liggen de kansen die niet direct zichtbaar zijn?

Vanuit die analyse heb ik creatief gekeken naar de mogelijkheden om meerdere zelfstandige woningen achter op het terrein te realiseren. Daarbij heb ik de regelgeving niet gezien als een blokkade, maar als een kader waarbinnen slim ontworpen en onderbouwd kan worden. Door de wet- en regelgeving zorgvuldig te interpreteren, ontstond ruimte om een ontwikkelrichting te onderzoeken die beter aansloot bij de ambitie van Boterhoek Vastgoed.

Mijn onderscheidende rol zat in deze fase vooral in het meedenken aan de voorkant. Niet alleen tekenen wat gevraagd wordt, maar actief onderzoeken wat mogelijk is. Voor een belegger of investeerder is dat essentieel: de waarde van een locatie wordt namelijk niet alleen bepaald door wat er al staat, maar vooral door wat je er op een slimme, haalbare en vergunningsgerichte manier mee kunt doen.

Voor Boterhoek Vastgoed hebben wij daarmee niet alleen een ontwerpvraag opgepakt, maar vooral geholpen om de ontwikkelpotentie van het vastgoed inzichtelijk te maken. Door lokale regelgeving, ruimtelijke analyse en creatief ontwerpdenken te combineren, konden we richting geven aan een plan dat méér uit de locatie haalt en tegelijkertijd aansluit bij de gemeentelijke kaders.

Het Resultaat

Het resultaat van deze samenwerking is dat Boterhoek Vastgoed in een vroeg stadium veel scherper inzicht heeft gekregen in de ontwikkelpotentie van de locatie in Veenendaal. Waar een perceel op het eerste gezicht vooral lijkt te bestaan uit beperkingen, hebben wij juist onderzocht waar de ruimte zit binnen de regelgeving, de beleidskaders en de lokale visie op het gebied.

Voor Jarno Boterhoek betekende dit dat hij niet alleen een ontwerpvoorstel kreeg, maar vooral een strategische onderbouwing voor de verdere ontwikkeling van zijn vastgoed. Door de mogelijkheden aan de voorkant goed te verkennen, werd duidelijk hoe het terrein slimmer benut kon worden en welke denkrichting kansrijk was voor het realiseren van meerdere zelfstandige woningen achter op het perceel.

Mijn meerwaarde zat in deze casus vooral in het combineren van creatief ontwerpdenken met kennis van beleid en regelgeving. Ik heb niet alleen gekeken naar wat letterlijk in de regels staat, maar ook naar de bedoeling achter de kaders, zoals de Visie Tuinstraat Veenendaal. Daardoor konden we een planrichting formuleren die ambitieus is, maar tegelijkertijd verdedigbaar richting gemeente en omgeving.

Voor een belegger of investeerder is dat verschil essentieel. Een goede vastgoedontwikkeling begint niet bij tekenen, maar bij begrijpen waar de kansen liggen. Door in de beginfase kritisch mee te denken, scenario's te verkennen en de regelgeving slim te interpreteren, ontstaat er een veel sterker vertrekpunt voor besluitvorming, vergunningstraject en verdere uitwerking.

Met deze aanpak heeft Boterhoek Vastgoed meer grip gekregen op de haalbaarheid, de waarde en de ontwikkelrichting van het plan. Daarmee is de locatie niet alleen benaderd als een bestaand stuk vastgoed, maar als een kans om met de juiste strategie extra waarde te creëren.