Onder de Omgevingswet wordt bovendien onderscheid gemaakt tussen het technische en het ruimtelijke deel van een bouwplan. Een bouwwerk kan voor het technische deel vergunningvrij zijn, terwijl voor het ruimtelijke deel alsnog een vergunning, melding of aanvullende beoordeling nodig is.
Wat is vergunningsvrij bouwen?
Bij vergunningsvrij bouwen mag u een bouwwerk plaatsen of een bestaande situatie aanpassen zonder daarvoor vooraf een omgevingsvergunning aan te vragen.
Veelvoorkomende voorbeelden zijn:
- Een aanbouw of uitbouw aan de achterzijde van een woning
- Een schuur, berging, veranda of overkapping in de achtertuin
- Een dakkapel aan de achterzijde
- Een dakraam of lichtstraat
- Het vervangen van kozijnen
- Het uitvoeren van regulier onderhoud
- Het plaatsen van zonnepanelen
- Een erf- of perceelafscheiding
- Het plaatsen van bepaalde installaties, zoals een warmtepomp of airco
Of een bouwplan daadwerkelijk vergunningvrij is, hangt af van de exacte werkzaamheden, de afmetingen, de plaats op het perceel, de functie van het bouwwerk en de regels die op de locatie gelden.
Een aanbouw die bij de ene woning vergunningvrij is, kan bij een vergelijkbare woning alsnog vergunningplichtig zijn. Bijvoorbeeld doordat het bouwwerk aan de voorzijde wordt geplaatst, het perceel anders is ingedeeld, er al veel bebouwing aanwezig is of het pand binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt.
Vergunningsvrij bouwen is daarom nooit alleen een kwestie van het opzoeken van enkele standaardmaten. De volledige situatie moet worden beoordeeld.
Technisch en ruimtelijk vergunningsvrij bouwen
Sinds de invoering van de Omgevingswet in 2024 wordt een bouwplan in principe opgedeeld in twee afzonderlijke activiteiten.
De technische bouwactiviteit
De technische bouwactiviteit gaat over de vraag of het bouwwerk technisch veilig en verantwoord kan worden gebouwd.
In het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Bbl, is vastgelegd voor welke technische bouwactiviteiten een omgevingsvergunning nodig is. Een technische bouwactiviteit kan ook vergunningvrij of meldingsplichtig zijn.
De omgevingsplanactiviteit bouwwerken
Het ruimtelijke deel wordt onder de Omgevingswet aangeduid als de omgevingsplanactiviteit bouwwerken.
De regels voor dit ruimtelijke deel staan hoofdzakelijk in het omgevingsplan van de gemeente. De gemeente kan in het omgevingsplan bepalen voor welke bouwactiviteiten een vergunning nodig is en kan daarnaast extra categorieën aanwijzen die vergunningvrij zijn.
Een bouwplan moet voor beide onderdelen worden gecontroleerd. Pas wanneer voor zowel het technische als het ruimtelijke deel geen vergunningplicht geldt, kunt u daadwerkelijk zonder omgevingsvergunning bouwen.
Wie bepaalt wat vergunningsvrij gebouwd mag worden?
De mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen worden bepaald door een combinatie van landelijke en lokale regelgeving.
De Rijksoverheid
De landelijke regels zijn vastgelegd in de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Het Rijk bepaalt onder andere:
- Wanneer een technische bouwactiviteit vergunningplichtig is
- Welke technische bouwactiviteiten vergunningvrij zijn
- Voor welke bouwwerken een bouwmelding nodig is
- Welke bouwtechnische kwaliteitseisen gelden
- Welke ruimtelijke bouwactiviteiten landelijk vergunningvrij zijn
Deze landelijke vergunningvrije gevallen gelden in beginsel in heel Nederland.
De gemeente
De gemeente stelt het omgevingsplan vast. In dit plan staan de lokale regels voor bouwen, gebruiken en ontwikkelen.
De gemeente kan regels opnemen over:
- Bouwhoogten
- Bebouwingsoppervlakten
- Functies en gebruiksmogelijkheden
- Afstanden tot perceelgrenzen
- De positie van bouwwerken
- Welstand en ruimtelijke kwaliteit
- Erfgoed en karakteristieke bebouwing
- Beschermde gebieden
- Lokale vergunning-, meldings- en informatieplichten
Daardoor kunnen de mogelijkheden per gemeente, wijk, straat en zelfs per perceel verschillen.
Andere overheden en instanties
Afhankelijk van de locatie en de werkzaamheden kunnen ook regels gelden van:
- De provincie
- Het waterschap
- De omgevingsdienst
- De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
- De Veiligheidsregio
Denk bijvoorbeeld aan bouwen nabij een watergang, werkzaamheden in een natuurgebied, bouwen bij een monument of het uitvoeren van activiteiten die invloed hebben op bodem, water of natuur.
Het Omgevingsloket brengt regels van het Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen bij elkaar. Via de Vergunningcheck kunt u onderzoeken of een vergunning, melding of informatieplicht van toepassing is.
Wat wordt gereguleerd bij vergunningsvrij bouwen?
Vergunningsvrij bouwen is gebonden aan duidelijke voorwaarden. Welke voorwaarden gelden, verschilt per type bouwwerk.
De plaats op het perceel
Veel vergunningvrije mogelijkheden zijn gekoppeld aan het achtererfgebied. Dit is niet automatisch hetzelfde als de volledige achtertuin.
De ligging van het hoofdgebouw, de voorgevel, aangrenzend openbaar gebied en de ruimtelijke inrichting van het perceel bepalen welk deel als achtererfgebied mag worden aangemerkt. Vooral bij hoekwoningen, vrijstaande woningen, woningen aan meerdere wegen, grote landelijke percelen, onregelmatig gevormde kavels en woningen met bijgebouwen kan het achtererfgebied anders lopen dan op het eerste gezicht wordt verwacht.
De afmetingen
Voor vergunningvrije bouwwerken kunnen voorwaarden gelden voor:
- De maximale bouwhoogte
- De goothoogte
- De afstand tot het hoofdgebouw
- De afstand tot de perceelgrens
- De hoogte van een dakkapel
- De afstand tot de daknok en dakranden
- De totale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken
- Het percentage van het erf dat bebouwd mag worden
Een kleine overschrijding kan al tot gevolg hebben dat een bouwplan niet langer vergunningvrij is.
De bestaande bebouwing
Bij de beoordeling wordt niet alleen naar het nieuwe bouwwerk gekeken. Ook reeds aanwezige aanbouwen, schuren, overkappingen en andere bijgebouwen kunnen meetellen bij het bepalen van de maximale toegestane oppervlakte. Ook bouwwerken die eerder vergunningvrij zijn geplaatst, moeten daarom in de berekening worden opgenomen.
Het gebruik van het bouwwerk
Een bouwwerk kan bouwkundig vergunningvrij zijn, terwijl het gewenste gebruik niet is toegestaan. Een bijgebouw mag bijvoorbeeld niet automatisch worden gebruikt als:
- Zelfstandige woning
- Appartement
- Bedrijfsruimte
- Vakantieverblijf
- Zorgwoning
- Kamerverhuurpand
- Publieksgerichte praktijkruimte
Voor een gebruikswijziging kan een afzonderlijke omgevingsvergunning nodig zijn, ook wanneer aan het gebouw zelf vrijwel niets wordt veranderd.
Monumenten en beschermde gebieden
Bij monumenten en binnen beschermde stads- of dorpsgezichten zijn de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen beperkter. Werkzaamheden die bij een reguliere woning zonder vergunning mogen worden uitgevoerd, kunnen bij een monument alsnog vergunningplichtig zijn. Ook werkzaamheden aan niet-monumentale panden binnen een beschermd gebied kunnen extra worden gereguleerd.
Wat betekent vergunningsvrij bouwen voor u als opdrachtgever?
Vergunningsvrij bouwen kan een project aanzienlijk vereenvoudigen. U hoeft geen volledige vergunningprocedure te doorlopen en bent niet afhankelijk van de reguliere beslistermijn van de gemeente. Dat kan voordelen opleveren zoals:
- Een snellere start van de bouw
- Minder legeskosten
- Minder administratieve handelingen
- Meer flexibiliteit tijdens de voorbereiding
- Een kortere totale projectplanning
- Minder afhankelijkheid van gemeentelijke besluitvorming
Daar staat tegenover dat de verantwoordelijkheid voor een juiste beoordeling grotendeels bij u als opdrachtgever komt te liggen. Bij een vergunningaanvraag beoordeelt de gemeente vooraf of een plan aan de relevante beoordelingsregels voldoet. Bij vergunningvrij bouwen vindt die volledige voorafgaande gemeentelijke toets meestal niet plaats. U moet daarom zelf kunnen aantonen dat:
- Geen omgevingsvergunning nodig was
- Het bouwwerk binnen de toegestane maatvoering valt
- De juiste erf- en perceelindeling is gehanteerd
- Het gebruik is toegestaan
- Aan het Bbl wordt voldaan
- Geen andere vergunning-, meldings- of informatieplicht geldt
Wanneer achteraf blijkt dat het plan toch niet vergunningvrij was of niet aan de regels voldoet, kan de gemeente handhavend optreden. Dit kan betekenen dat het bouwwerk moet worden aangepast, het gebruik moet worden beëindigd of het bouwwerk in het uiterste geval moet worden verwijderd. Vergunningsvrij bouwen vermindert dus de procedure, maar niet uw verantwoordelijkheid.
Is vergunningsvrij bouwen bindend?
De wettelijke regels die bepalen of een bouwactiviteit vergunningvrij is, zijn bindend. Voldoet een bouwplan aantoonbaar aan alle voorwaarden, dan mag voor die activiteit geen omgevingsvergunning worden verlangd.
De uitkomst van de online Vergunningcheck is echter niet hetzelfde als een formeel besluit van de gemeente. Aan de uitkomst van de Vergunningcheck kunnen geen rechten worden ontleend. Een verkeerd ingevulde vraag, onvolledige lokale regelgeving of een afwijkende interpretatie van de situatie kan tot een onjuiste uitkomst leiden. Een positieve Vergunningcheck is daarom geen vergunning en ook geen garantie dat de gemeente nooit zal handhaven.
Wilt u meer zekerheid, dan is het verstandig om de beoordeling vast te leggen in een vergunningvrijtoets. Daarin worden het bouwplan, de maatvoering, het achtererfgebied, de bestaande bebouwing en de toepasselijke regels inzichtelijk gemaakt. In complexe situaties kan daarnaast om een schriftelijke beoordeling of bevestiging van de gemeente worden gevraagd. Ook daarbij moet goed worden bekeken welke juridische waarde de reactie van de gemeente heeft.
Kunnen buren bezwaar maken tegen vergunningvrij bouwen?
Bij vergunningvrij bouwen wordt geen omgevingsvergunning verleend. Er is daardoor geen formeel vergunningsbesluit waartegen omwonenden bezwaar kunnen maken. Buren kunnen de gemeente wel verzoeken om te controleren of het bouwwerk daadwerkelijk vergunningvrij is en of aan alle regels wordt voldaan. Wanneer de gemeente een overtreding vaststelt, kan zij een handhavingstraject starten.
Daarnaast blijft het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Ook een publiekrechtelijk toegestaan bouwwerk mag niet zonder meer:
- Onrechtmatige hinder veroorzaken
- Ongeoorloofd uitzicht op een naburig erf geven
- De afvoer van hemelwater verkeerd regelen
- Schade veroorzaken aan een naastgelegen pand
- Over perceelgrenzen heen worden gebouwd
Bij vergunningvrij bouwen is het daarom verstandig om niet alleen naar het omgevingsrecht te kijken, maar ook naar eigendomsgrenzen en privaatrechtelijke verhoudingen.
Vergunningsvrij betekent niet regelvrij
Dit is het belangrijkste uitgangspunt bij vergunningsvrij bouwen. Ook zonder omgevingsvergunning moet een bouwwerk voldoen aan de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Deze regels gelden voor bouwen met én zonder vergunning. Afhankelijk van het bouwplan kunnen eisen gelden voor:
- Constructieve veiligheid
- Funderingen
- Brandwerendheid
- Vluchtmogelijkheden
- Ventilatie
- Daglichttoetreding
- Geluidswering
- Thermische isolatie
- Energieprestaties
- Waterdichtheid
- Afvoer van hemelwater
- Gezondheid en bruikbaarheid
Daarnaast kunnen afzonderlijke regels of toestemmingen nodig zijn voor:
- Het slopen van bestaande bebouwing
- Het verwijderen van asbest
- Het kappen van bomen
- Werkzaamheden aan een monument
- Graven in verontreinigde grond
- Werkzaamheden nabij kabels en leidingen
- Bouwen nabij watergangen of dijken
- Beschermde planten- en diersoorten
- Het aanleggen of wijzigen van een uitrit
- Brandveilig gebruik
- Het veranderen van een functie
- Bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning
Het feit dat het bouwwerk zelf vergunningvrij is, zegt dus niet automatisch dat het gehele project zonder contact met de overheid mag worden uitgevoerd.
Waar moet u op letten bij vergunningsvrij bouwen?
Controleer beide bouwactiviteiten
Beoordeel altijd afzonderlijk de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit bouwwerken. Een conclusie over slechts één van deze onderdelen is onvoldoende.
Bepaal het achtererfgebied correct
De meeste fouten ontstaan doordat de volledige achtertuin ten onrechte als achtererfgebied wordt beschouwd. Laat de begrenzing zorgvuldig bepalen, vooral bij hoekpercelen, meerdere voorgevels of bebouwing die schuin op het perceel staat.
Breng alle bestaande bebouwing in kaart
Meet niet alleen het nieuwe bouwwerk in. Maak een volledig overzicht van bestaande aanbouwen, bijgebouwen, overkappingen en eerdere uitbreidingen.
Controleer de oorspronkelijke woning
Voor sommige berekeningen is het van belang om vast te stellen wat het oorspronkelijke hoofdgebouw is. Latere uitbreidingen kunnen niet altijd worden meegenomen als onderdeel van de oorspronkelijke woning.
Controleer het omgevingsplan
Ga niet uitsluitend uit van algemene landelijke informatie. Het omgevingsplan kan lokale regels bevatten die rechtstreeks van invloed zijn op de mogelijkheden.
Let op de functie
Controleer niet alleen of u het bouwwerk mag plaatsen, maar ook of u het voor het gewenste doel mag gebruiken.
Houd rekening met monumenten en beschermde gebieden
Controleer of het pand of de locatie een monumentale status, karakteristieke aanduiding of beschermde ligging heeft.
Controleer andere activiteiten
Een bouwproject bestaat vaak uit meerdere activiteiten. Denk aan bouwen, slopen, kappen, graven, een uitrit aanleggen of het wijzigen van het gebruik. Voor iedere activiteit kan een afzonderlijke verplichting gelden.
Leg de beoordeling vast
Bewaar tekeningen, berekeningen, foto's, maatvoering en de geraadpleegde regels. Hiermee kunt u bij vragen van de gemeente, toekomstige verkoop of een conflict aantonen waarop de conclusie is gebaseerd.
Bouw niet uitsluitend op basis van een mondelinge toezegging
Een korte telefonische reactie van een gemeenteambtenaar is meestal onvoldoende om een complex bouwplan juridisch op te baseren. Zorg bij twijfel voor een schriftelijke en inhoudelijk onderbouwde beoordeling.
De risico's van een verkeerde beoordeling
Een onjuiste conclusie over vergunningsvrij bouwen kan grote gevolgen hebben. Mogelijke gevolgen zijn:
- Stillegging van de bouwwerkzaamheden
- Een handhavingsverzoek van omwonenden
- Een last onder dwangsom
- Aanpassing van het ontwerp
- Achteraf alsnog een vergunning aanvragen
- Extra teken- en advieskosten
- Vertraging van de oplevering
- Problemen bij verkoop of financiering
- Verwijdering van het bouwwerk
- Aansprakelijkheid voor schade aan derden
Ook bij een legaliseerbaar bouwplan kunnen de kosten en vertraging aanzienlijk zijn. Voorkomen is daarom vrijwel altijd voordeliger dan achteraf herstellen.
De aanpak van BIMpressed
Bij BIMpressed beoordelen we vergunningsvrij bouwen niet op basis van aannames of een algemene checklist. We onderzoeken de volledige situatie en vertalen de regelgeving naar een helder en uitvoerbaar bouwplan. Onze aanpak bestaat uit de volgende onderdelen.
1. Analyse van de locatie
We onderzoeken het perceel, het hoofdgebouw, de bestaande bebouwing, de erfgrenzen, de ligging ten opzichte van openbaar gebied en eventuele bijzondere aanduidingen.
2. Beoordeling van de regelgeving
We controleren de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving en de lokale regels uit het omgevingsplan. Daarbij beoordelen we zowel de technische bouwactiviteit als de omgevingsplanactiviteit.
3. Vaststellen van de vergunningvrije bouwruimte
We bepalen waar gebouwd mag worden en welke maximale maatvoering, bouwhoogte en oppervlakte mogelijk is. Hierdoor krijgt u niet alleen antwoord op de vraag óf u vergunningvrij mag bouwen, maar ook hoeveel ruimte u binnen de regels kunt benutten.
4. Uitwerken van het ontwerp
We vertalen de mogelijkheden naar een praktisch en ruimtelijk goed ontworpen plan. Daarbij houden we rekening met gebruikskwaliteit, daglicht, routing, constructie, uitstraling en aansluiting op het bestaande gebouw.
5. Onderbouwen van de conclusie
De vergunningvrije situatie wordt vastgelegd met heldere tekeningen, maatvoering en een overzicht van de relevante uitgangspunten. Hiermee beschikt u over een controleerbaar dossier voor de aannemer, gemeente, makelaar, financier of toekomstige koper.
6. Afstemming met de gemeente
Wanneer de regelgeving ruimte laat voor interpretatie, kunnen we de situatie voorleggen aan de gemeente en het overleg inhoudelijk begeleiden. Zo voorkomen we dat u investeert in een ontwerp dat later alsnog moet worden aangepast.
Vergunningsvrij bouwen kan een snelle en kostenefficiënte route zijn, maar alleen wanneer vooraf zorgvuldig is vastgesteld wat werkelijk mogelijk is. BIMpressed zorgt voor die duidelijkheid en vertaalt de regels naar een ontwerp waarmee u verantwoord verder kunt.