Wat is een BOPA?
Een BOPA staat voor Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit. Dat klinkt technisch, maar eenvoudig gezegd betekent het: een plan of bouwinitiatief past niet volledig binnen de regels van het geldende omgevingsplan, maar kan mogelijk tóch worden toegestaan via een omgevingsvergunning.
Onder de Omgevingswet heeft iedere gemeente een omgevingsplan. Hierin staan regels over wat op een locatie wel en niet mag, zoals het toegestane gebruik van een gebouw, de maximale bouwhoogte, het bebouwingspercentage, functies zoals wonen of bedrijvigheid, parkeereisen, milieuregels en andere ruimtelijke voorwaarden. Wanneer een initiatief niet binnen deze regels past, is het niet automatisch kansloos: dan kan worden onderzocht of het plan via een BOPA alsnog vergund kan worden. Een BOPA is volgens IPLO aan de orde wanneer een activiteit in strijd is met het omgevingsplan.
Voorbeelden waarbij een BOPA mogelijk nodig is
- Het transformeren van een bedrijfspand naar woningen
- Het toevoegen van appartementen in een bestaand gebouw
- Het realiseren van extra bebouwing buiten de toegestane bouwvlakken
- Het wijzigen van het gebruik van een pand
- Het splitsen van een woning of gebouw
- Een ontwikkeling die stedenbouwkundig wenselijk is, maar niet rechtstreeks past binnen het omgevingsplan
Wat betekent een BOPA in de praktijk?
Een BOPA is geen aparte “soort vergunning” naast de omgevingsvergunning, maar onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning. De gemeente beoordeelt of zij bereid is om voor uw plan af te wijken van het omgevingsplan.
Daarbij kijkt de gemeente niet alleen naar de letterlijke regels, maar vooral naar de vraag of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Simpel gezegd: past het plan op deze plek, is het ruimtelijk verantwoord en ontstaat er geen onaanvaardbare hinder of belasting voor de omgeving?
Bij een BOPA kunnen onder andere de volgende onderdelen worden beoordeeld:
- Stedenbouwkundige inpassing
- Parkeren en verkeer
- Geluid
- Bezonning en privacy
- Brandveiligheid
- Milieubelasting
- Duurzaamheid
- Waterhuishouding
- Bodem
- Erfgoed of beeldkwaliteit
- Effect op omliggende functies en gebruikers
De onderbouwing is hierbij belangrijk. Een goed idee alleen is meestal niet genoeg: de gemeente wil kunnen zien waarom het plan ruimtelijk, technisch en beleidsmatig verantwoord is.
Wanneer is een BOPA interessant?
Een BOPA is vooral interessant wanneer uw initiatief afwijkt van het omgevingsplan, maar wel logisch, haalbaar en verdedigbaar is. Denk bijvoorbeeld aan bestaand vastgoed dat niet meer optimaal wordt gebruikt, een leegstaand pand dat kan worden getransformeerd, of een perceel waar meer ruimtelijke kwaliteit kan ontstaan door een slimme herontwikkeling.
Voor vastgoedeigenaren, beleggers en ontwikkelaars kan een BOPA waardevol zijn, omdat hiermee mogelijkheden ontstaan die op het eerste gezicht niet direct binnen de regels lijken te passen.
Hoe verloopt de procedure?
Voor een BOPA geldt meestal de reguliere procedure. De beslistermijn is dan in principe maximaal 8 weken, met de mogelijkheid voor de gemeente om deze termijn één keer met 6 weken te verlengen. In sommige gevallen kan de uitgebreide procedure gelden.
In de praktijk adviseren wij vaak om niet direct een volledige vergunningaanvraag in te dienen, maar eerst te starten met een vooroverleg, conceptaanvraag of principeverzoek. De benaming verschilt per gemeente. Hiermee kan vooraf worden onderzocht hoe de gemeente naar het initiatief kijkt en welke aandachtspunten er zijn.
Belangrijk om te weten: een positief advies uit een vooroverleg of principeverzoek is meestal nog niet juridisch bindend. Alleen een verleende omgevingsvergunning geeft formele zekerheid. Wel vormt een positief advies vaak een belangrijke basis voor de verdere uitwerking van het plan.
De aanpak van BIMpressed bij een BOPA
BIMpressed helpt bij het inzichtelijk maken, uitwerken en onderbouwen van plannen die mogelijk via een BOPA gerealiseerd kunnen worden. Wij vertalen uw idee naar een helder ruimtelijk voorstel, ondersteund met tekeningen, 3D-modellen, onderbouwingen en waar nodig aanvullende analyses.
- Analyse van de bestaande situatie — we brengen het gebouw, perceel, gebruik en de geldende regels in beeld.
- Toetsing aan het omgevingsplan — we onderzoeken waar het plan wel en niet past binnen de regels.
- Ruimtelijke en technische uitwerking — we maken het initiatief visueel en inhoudelijk begrijpelijk voor gemeente, adviseurs en betrokken partijen.
- Onderbouwing van de afwijking — we leggen uit waarom het plan ruimtelijk verantwoord is en welke meerwaarde het biedt.
- Begeleiding richting gemeente — we helpen bij het vooroverleg, de conceptaanvraag, het principeverzoek of de uiteindelijke omgevingsvergunning.
Voor wie is een BOPA relevant?
Een BOPA komt in de praktijk in veel verschillende situaties terug. Voor particulieren speelt dit bijvoorbeeld bij het uitbouwen van een woning buiten het toegestane bouwvlak, het toevoegen van een dakopbouw of het realiseren van een aan-huis-verbonden beroep dat niet standaard is toegestaan. Voor MKB-ondernemers is een BOPA vaak aan de orde bij uitbreiding van bedrijfsbebouwing, het toevoegen van bedrijfswoningen of het wijzigen van de bedrijfsfunctie op een bestaand terrein. Vastgoedbeleggers gebruiken de BOPA-route regelmatig om leegstaand of verouderd vastgoed een nieuwe bestemming te geven, bijvoorbeeld door kantoren om te zetten naar woningen. En voor projectontwikkelaars is een BOPA vaak onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling, waarbij een deel van het plan buiten de bestaande planregels valt.
In al deze gevallen geldt hetzelfde uitgangspunt: hoe beter het plan ruimtelijk onderbouwd is, hoe groter de kans dat de gemeente wil meewerken.
Wat kost een BOPA-traject?
De kosten van een BOPA bestaan meestal uit een aantal onderdelen. Allereerst rekent de gemeente leges voor het in behandeling nemen van de aanvraag; de hoogte hiervan verschilt per gemeente en hangt vaak samen met de bouwsom of het type afwijking. Daarnaast zijn er kosten voor de ruimtelijke onderbouwing, tekeningen, eventuele onderzoeken (zoals bezonning, geluid, stikstof of parkeren) en, indien nodig, een planschaderisicoanalyse. Bij grotere afwijkingen kan de gemeente ook een anterieure overeenkomst vragen, waarin afspraken over kostenverhaal worden vastgelegd.
Het is verstandig om deze kosten vooraf in kaart te brengen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan halverwege het traject.
Hoe lang duurt het in de praktijk, van idee tot besluit?
Een BOPA-traject bestaat meestal uit meerdere fasen. Eerst volgt een oriënterende fase, waarin het plan wordt uitgewerkt en eventueel een vooroverleg wordt gevoerd; dit kan enkele weken tot een paar maanden duren, afhankelijk van de complexiteit en de reactietermijn van de gemeente. Daarna volgt de formele aanvraag, met een beslistermijn van acht weken die eenmalig met zes weken verlengd kan worden. Bij een uitgebreide procedure loopt de doorlooptijd al snel op naar zes maanden, onder meer omdat er een ontwerpbesluit ter inzage wordt gelegd waartegen zienswijzen kunnen worden ingediend.
Een realistische inschatting voor een compleet BOPA-traject, inclusief voorbereiding, ligt daarom vaak tussen de drie en negen maanden.
BOPA of een herziening van het omgevingsplan?
Bij grotere of structurele afwijkingen kan de gemeente er ook voor kiezen om niet via een BOPA, maar via een wijziging van het omgevingsplan te werken. Dit gebeurt vooral bij ontwikkelingen die passen bij een bredere gebiedsvisie, zoals een woonwijk die stap voor stap wordt getransformeerd. Een BOPA is dan meer geschikt voor een individueel, afgebakend initiatief, terwijl een planherziening beter past bij een structurele koerswijziging voor een groter gebied. BIMpressed adviseert per situatie welke route het meest kansrijk en efficiënt is.
Bezwaar en beroep
Ook bij een BOPA-besluit kunnen belanghebbenden, zoals omwonenden, bezwaar maken of in beroep gaan. Bij de reguliere procedure kunnen belanghebbenden na het besluit bezwaar indienen bij de gemeente; bij de uitgebreide procedure is er de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen op het ontwerpbesluit, gevolgd door beroep bij de rechtbank. Een zorgvuldige onderbouwing van het plan, met aandacht voor de belangen van omwonenden, vermindert het risico op een succesvol bezwaar of beroep aanzienlijk.
BOPA eenvoudig samengevat
Een BOPA is de route om een plan mogelijk te maken dat niet rechtstreeks past binnen het omgevingsplan. Het betekent niet dat alles zomaar kan, maar wel dat er ruimte is voor maatwerk wanneer een initiatief goed wordt onderbouwd.
Met een sterke ruimtelijke onderbouwing, heldere visualisaties en een doordacht ontwerp vergroot u de kans op een positieve beoordeling door de gemeente. BIMpressed helpt u om die mogelijkheden inzichtelijk te maken en uw plan professioneel voor te bereiden.