Wat is een binnenplanse afwijking?
Een binnenplanse afwijking is een mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde regels uit het geldende omgevingsplan of, in oudere situaties, het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om een afwijking die al in de planregels zelf mogelijk is gemaakt: de gemeente heeft dus vooraf bepaald onder welke voorwaarden een afwijking toegestaan kan worden.
Onder de Omgevingswet wordt vaak gesproken over een binnenplanse omgevingsplanactiviteit: een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat deze niet zonder omgevingsvergunning mag worden uitgevoerd, maar die wel binnen de beoordelingsruimte van het omgevingsplan past.
Wat betekent dit in de praktijk?
Een bouwplan, verbouwing, functiewijziging of vastgoedontwikkeling past niet altijd één-op-één binnen de standaardregels van het omgevingsplan of bestemmingsplan. Denk bijvoorbeeld aan een beperkte overschrijding van een bouwhoogte, een afwijking van de goothoogte, een andere situering van een gebouw, het aanpassen van het gebruik of het realiseren van extra bebouwing binnen een aangegeven marge.
Wanneer het omgevingsplan of bestemmingsplan hiervoor een afwijkingsmogelijkheid bevat, kan de gemeente via een binnenplanse afwijking alsnog medewerking verlenen. De ontwikkeling is dan niet volledig rechtstreeks toegestaan, maar er bestaat binnen het plan wel een juridische route om toestemming te krijgen.
Wat is er mogelijk met een binnenplanse afwijking?
- Het afwijken van maximale bouwhoogtes, goothoogtes of dakvormen
- Het beperkt overschrijden van bouwvlakken of bebouwingsgrenzen
- Het toestaan van een ander gebruik van gronden of gebouwen
- Het realiseren van bijgebouwen, aanbouwen of uitbreidingen
- Het aanpassen van parkeervoorzieningen of inrichting van het perceel
- Het mogelijk maken van kleinschalige functiewijzigingen
- Het oplossen van afwijkingen die stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn, maar niet exact binnen de standaardregels passen
De exacte mogelijkheden verschillen per locatie. Een binnenplanse afwijking kan alleen worden toegepast wanneer het omgevingsplan of bestemmingsplan hiervoor concrete regels, voorwaarden of beoordelingscriteria bevat.
Verschil met een buitenplanse afwijking (BOPA)
Het belangrijkste verschil is dat een binnenplanse afwijking al in het omgevingsplan of bestemmingsplan is geregeld. De gemeente toetst dan aan de voorwaarden die in het plan staan.
Past het initiatief niet binnen de regels én is er geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid? Dan kan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig zijn. Een BOPA wordt gebruikt voor activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan en niet via een binnenplanse route kunnen worden vergund.
Waarom is dit interessant voor vastgoedontwikkeling?
Voor vastgoedeigenaren, beleggers, ontwikkelaars en ondernemers kan een binnenplanse afwijking veel waarde bieden. Soms lijkt een locatie op het eerste gezicht beperkt door het omgevingsplan, terwijl er in de regels toch afwijkingsmogelijkheden zijn opgenomen. Daardoor kan een plan alsnog haalbaar worden zonder dat direct een zwaardere procedure nodig is. Dit is vooral interessant bij:
- Transformatie van bestaand vastgoed
- Woningsplitsing of functiewijziging
- Uitbreiding van bedrijfs- of woonruimte
- Herbestemming van gebouwen
- Verdichting op bestaande percelen
- Optimalisatie van bouwvolume
- Het verbeteren van rendement op vastgoed
Een goede analyse van het omgevingsplan of bestemmingsplan is hierbij essentieel. De afwijkingsregels staan vaak verspreid in de planregels en moeten zorgvuldig worden gelezen in samenhang met onder andere gebruiksregels, bouwregels, parkeernormen, beleidsregels en stedenbouwkundige uitgangspunten.
Geen automatische toestemming
Een binnenplanse afwijking betekent niet dat de gemeente verplicht is om toestemming te geven. Er moet nog steeds een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente beoordeelt of het plan voldoet aan de voorwaarden uit het omgevingsplan, of het ruimtelijk aanvaardbaar is en of er geen onevenredige nadelige gevolgen ontstaan voor de omgeving.
De aanpak van BIMpressed
BIMpressed onderzoekt bij ieder initiatief niet alleen wat er volgens de hoofdregels mag, maar ook welke afwijkingsmogelijkheden het omgevingsplan of bestemmingsplan biedt. Juist daar zit vaak de ontwikkelruimte. Wij brengen in kaart:
- Welke bestemming of functies op de locatie gelden
- Welke bouw- en gebruiksregels van toepassing zijn
- Of er een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid bestaat
- Welke voorwaarden de gemeente stelt
- Welke onderzoeken of onderbouwingen nodig zijn
- Of het plan kansrijk is binnen de gemeentelijke beoordelingsruimte
- Hoe het ontwerp optimaal kan worden afgestemd op de regels
Door ontwerp, regelgeving en BIM-inzicht met elkaar te combineren, maken wij snel inzichtelijk welke mogelijkheden een locatie werkelijk heeft. Zo ontstaat een concreet en onderbouwd plan waarmee de gemeente gericht kan worden benaderd.
Praktijkvoorbeelden per doelgroep
Een particuliere woningeigenaar wil bijvoorbeeld een dakopbouw realiseren die net iets hoger is dan de standaardregel toestaat, maar binnen een in het omgevingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid valt. Een ondernemer wil een bedrijfspand uitbreiden binnen de marge die het omgevingsplan toestaat voor overschrijding van het bouwvlak. Een belegger onderzoekt of een bestaand kantoorpand via een binnenplanse afwijking kan worden voorzien van extra verdiepingen. En een ontwikkelaar gebruikt binnenplanse afwijkingsmogelijkheden om binnen een woonwijk net iets meer woningen te realiseren dan het uitgangspunt, mits het omgevingsplan dit toelaat.
In al deze gevallen geldt: de afwijkingsruimte staat al in de planregels, dus het gaat vooral om een zorgvuldige toetsing en onderbouwing, niet om een volledig nieuwe ruimtelijke afweging zoals bij een BOPA.
Kosten en leges
Voor een binnenplanse afwijking betaalt u gemeentelijke leges, die doorgaans lager uitvallen dan bij een BOPA, omdat de gemeente al vooraf heeft bepaald onder welke voorwaarden afgeweken mag worden. Daarnaast zijn er kosten voor tekeningen en een eventuele onderbouwing waarom aan de afwijkingsvoorwaarden wordt voldaan. Bij twijfel is het verstandig om vooraf bij de gemeente te informeren naar de legeskosten voor uw specifieke type afwijking.
Combinatie met andere vergunningen
Een binnenplanse afwijking staat zelden op zichzelf. Vaak is er ook een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig, en bij ingrepen aan monumenten, in beschermd stadsgezicht of bij sloopwerkzaamheden kunnen aanvullende toestemmingen nodig zijn. Het is daarom belangrijk om het volledige vergunningplaatje in kaart te brengen voordat u een aanvraag indient.
Wanneer is binnenplans niet genoeg?
Soms blijkt tijdens de voorbereiding dat het plan net buiten de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden valt. In dat geval is een BOPA de volgende stap. Het verschil zit vaak in details, zoals de exacte overschrijding van een maat of de aard van de functiewijziging. Een zorgvuldige toetsing vooraf voorkomt dat u een aanvraag indient die achteraf op een technicaliteit wordt afgewezen.
Samengevat
Een binnenplanse afwijking biedt de mogelijkheid om binnen de kaders van het omgevingsplan of bestemmingsplan toch af te wijken van bepaalde regels. Dit kan waardevolle ontwikkelruimte opleveren voor verbouw, transformatie, herbestemming of uitbreiding van vastgoed. De mogelijkheden verschillen per gemeente, per locatie en per planregel. Daarom is een zorgvuldige analyse van het omgevingsplan of bestemmingsplan altijd de eerste stap.