Het Ontwikkelingsbedrijf – Appartementen Veenendaal

Inleiding

Soms ontstaat een sterke samenwerking niet vanuit een koude acquisitie of een formeel netwerkgesprek, maar vanuit een relatie die er eigenlijk al jaren is. Dat geldt ook voor mijn samenwerking met Lars van Ginkel, eigenaar van Het Ontwikkelingsbedrijf.

Ik ken Lars al van kleins af aan via zwemvereniging DWK. We hebben jarenlang samen gezwommen en wisten later, in ons werkende leven, ook van elkaars bestaan af. Lars werkte eerder bij De Bunte Vastgoed Oost en ik was inmiddels actief met BIMpressed. Toch kwam een concrete samenwerking in die periode nooit echt van de grond.

Dat veranderde toen ik betrokken was bij een ontwikkeling in Veenendaal. In eerste instantie ging het om een plan voor 9 appartementen. Tijdens het traject heb ik met de opdrachtgever besproken om Lars aan te laten haken. Niet alleen vanwege zijn ontwikkelkennis, maar ook omdat hij precies begrijpt hoe je een plan vanuit rendement, haalbaarheid en gemeentelijke besluitvorming verder brengt. De lijn was kort, mede doordat de opdrachtgever Lars ook kende via de zwemvereniging. Daardoor ontstond er direct vertrouwen en konden we snel schakelen.

Lars heeft vervolgens het huis van de buren aangekocht, waardoor er extra grond beschikbaar kwam. Daarmee veranderde het plan fundamenteel: van een ontwikkeling met 9 appartementen naar een veel sterker plan met 17 appartementen. Vanaf dat moment hebben we het traject gezamenlijk verder opgepakt.

De Opgave

De oorspronkelijke opgave bestond uit het ontwikkelen van een appartementenplan in Veenendaal. In eerste instantie lag er een plan voor 9 appartementen, maar al snel werd duidelijk dat er meer potentie in de locatie zat. Door het naastgelegen perceel erbij te betrekken, ontstond de mogelijkheid om het plan te vergroten, beter te positioneren en het rendement aanzienlijk te verbeteren.

De uitdaging zat daarmee niet alleen in het ontwerpen van een passend appartementencomplex, maar vooral in het vinden van de juiste balans tussen stedenbouwkundige kwaliteit, gemeentelijke haalbaarheid, technische uitwerking en financieel rendement. Een ontwikkeling van 17 appartementen vraagt om een scherpere onderbouwing richting de gemeente, een goed doordacht ontwerp en controle op alle onderdelen die invloed hebben op de vergunning, de bouwkosten en de uiteindelijke waarde van het project.

Daarnaast moesten verschillende technische en wettelijke onderdelen goed worden meegenomen. Denk aan daglicht, ventilatie, bouwbesluittoetsing en MPG-berekeningen. Hoewel deze berekeningen door externe partijen worden uitgevoerd, is het voor mij belangrijk om hier actief op mee te kijken. Juist in dit soort trajecten kunnen kleine keuzes in het ontwerp grote gevolgen hebben voor de haalbaarheid, kosten of vergunningstechnische onderbouwing.

Voor Lars was de opgave helder: een plan realiseren dat niet alleen ruimtelijk en technisch klopt, maar dat ook commercieel sterk is. Voor mij lag de uitdaging in het vertalen van die ontwikkelambitie naar een concreet, toetsbaar en vergunningwaardig plan.

Onze Aanpak

Samen met Lars heb ik het traject in Veenendaal stap voor stap opgepakt. Lars nam vanuit Het Ontwikkelingsbedrijf het ontwikkeldeel op zich: de grondpositie, de haalbaarheid, de optimalisatie van het programma en het commerciële perspectief. Ik heb mij gericht op het ontwerp, de ruimtelijke vertaling, de technische uitwerking en de onderbouwing richting de gemeente.

In de samenwerking hebben we vanaf het begin gekeken naar de vraag: hoe halen we het maximale uit deze locatie, zonder de haalbaarheid uit het oog te verliezen? Daarbij ging het niet om simpelweg zoveel mogelijk appartementen intekenen, maar om het vinden van een plan dat logisch is voor de plek, verdedigbaar richting de gemeente en interessant voor de ontwikkeling.

We hebben samen het gesprek met de gemeente voorbereid en gevoerd. Eerst richting het vooroverleg, daarna richting de verdere uitwerking voor de omgevingsvergunning. In dat proces hebben we het ontwerp meerdere keren aangescherpt. We hebben gekeken naar massa, indeling, parkeeroplossingen, daglichttoetreding, plattegronden, buitenruimtes en de totale ruimtelijke kwaliteit van het plan.

Wat in deze samenwerking goed werkt, is dat Lars en ik allebei vanuit een andere discipline naar hetzelfde doel kijken. Lars denkt sterk vanuit ontwikkeling, rendement en haalbaarheid. Ik denk vanuit ontwerp, regelgeving, techniek en vergunningstrategie. Juist die combinatie zorgt ervoor dat we snel kunnen optimaliseren. We hoeven elkaar weinig uit te leggen en kunnen direct doorpakken op de inhoud.

Ook bij de technische berekeningen hebben we actief meegedacht. De daglicht-, ventilatie-, bouwbesluit- en MPG-berekeningen zijn ondergebracht bij externe specialisten, maar dat betekent niet dat wij ze loslaten. Ik kijk kritisch mee, controleer of de uitgangspunten logisch zijn en adviseer Lars wanneer ontwerpkeuzes aangepast moeten worden. Daarmee voorkomen we dat problemen pas laat in het traject zichtbaar worden.

De kracht van onze aanpak zat dus in het vroegtijdig combineren van ontwikkeling, ontwerp en technische haalbaarheid. Niet achteraf repareren, maar vooraf slim sturen.

Het Resultaat

Het resultaat is een ontwikkeling die veel sterker is geworden dan het oorspronkelijke uitgangspunt. Waar eerst werd gekeken naar 9 appartementen, is door de samenwerking met Lars en de aankoop van het naastgelegen perceel een plan ontstaan voor 17 appartementen. Daarmee is de potentie van de locatie aanzienlijk beter benut.

Voor Lars betekende dit een optimalisatie van het ontwikkelrendement. Door vroeg in het proces te kijken naar grondpositie, programma, ontwerp en gemeentelijke haalbaarheid, konden we het plan opschalen zonder de kwaliteit of vergunningstechnische onderbouwing uit het oog te verliezen.

Voor mij is dit precies het type samenwerking waarin wij het verschil maken. Niet alleen een plan tekenen, maar actief meedenken over de ontwikkelstrategie. Niet alleen reageren op wat er gevraagd wordt, maar scherp zijn op kansen, risico's en optimalisaties. En niet alleen werken aan een mooi ontwerp, maar aan een plan dat daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.

De samenwerking met Lars laat goed zien hoe waardevol het is wanneer een projectontwikkelaar en ontwerper elkaar vroeg in het proces versterken. Door korte lijnen, wederzijds vertrouwen en inhoudelijke scherpte ontstaat er snelheid in het proces en kwaliteit in het plan.

Wat deze casestudy bijzonder maakt, is dat een persoonlijke connectie van vroeger is uitgegroeid tot een professionele samenwerking met concrete meerwaarde. Vanuit een gedeelde achtergrond, een korte lijn en een duidelijke rolverdeling hebben we een ontwikkeling neergezet die ruimtelijk, technisch en financieel sterker is dan het oorspronkelijke plan.

Voor Het Ontwikkelingsbedrijf is hiermee een solide basis gelegd voor een kansrijke appartementenontwikkeling in Veenendaal. Voor BIMpressed bevestigt dit opnieuw waar mijn kracht ligt: het verbinden van ontwerp, regelgeving, techniek en rendement tot één helder en haalbaar ontwikkelplan.